Μελέτη Τ. Αθανασόπουλου: Το Νομικό Καθεστώς των Αυθαίρετων Κατασκευών Διαχρονικά

ΤΑΣΟΥ Α. ΑΘΑΝΑΣΟΠΟΥΛΟΥ
Συμβολαιογράφου και Καθηγητή του Συμβολαιογραφικού Δικαίου

ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΤΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ ΔΙΑΧΡΟΝΙΚΑ
(Μελέτη (2012) : Α’ Δημοσίευση ΝΟΜΟΣ–ΒΑΣΕΙΣ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ)

Ι. Αυθαίρετες κατασκευές με τους Ν.1337/1983 – 1577/1985

(Με βάση τις διατάξεις των παραπάνω νόμων ρυθμίστηκαν τα της τύχης, τόσο των παλαιών αυθαιρέτων κατασκευών, οι οποίες είχαν ανεγερθεί μέχρι 31.1.1983, όσο και των νέων αυθαιρέτων, δηλ. των ανεγειρομένων μετά την ημερομηνία αυτή)

Με τα άρθρα 15-22 του ν.1337/1983 θεσπίστηκαν οι διατάξεις που αναφέρονται, αφενός στις αυθαίρετες κατασκευές, αφετέρου –και παράλληλα– στον τρόπο αντιμετώπισης των αυθαιρεσιών αυτών.

Άρθρο 17 Ν. 1337/1983

«… 1. Τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές εν γένει που ανεγείρονται μετά την 31.1.1983 εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923 καθώς και όσα δεν εξαιρούνται σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού κατεδαφίζονται υποχρεωτικά από τους κυρίους η συγκυρίους τους, έστω και αν έχει αποπερατωθεί η κατασκευή ή αν το κτίσμα κατοικείται ή χρησιμοποιείται με οποιοδήποτε τρόπο.

2. Εκτός από την κατεδάφιση επιβάλλεται: α) πρόστιμο ανέγερσης αυθαιρέτου, β) πρόστιμο διατήρησης αυθαιρέτου (1).

10. Πριν από την κατεδάφιση των κατεδαφιστέων αυθαιρέτων του άρθρου αυτού δεν επιτρέπεται: α) η μεταβίβασή τους ή η σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων σ’ αυτά ή στο οικόπεδο, πάνω στο οποίο κατασκευάστηκαν. Κάθε μεταβίβαση που γίνεται κατά παράβαση των ανωτέρω θεωρείται αυτοδίκαια και εξαρχής άκυρη, β) η σύνδεσή τους με τα δίκτυα παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης, αποχέτευσης και τηλεπικοινωνιών.

11…… 12. Σε κάθε δικαιοπραξία, που συντάσσεται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου και έχει ως αντικείμενο μεταβίβαση κτίσματος, αναφέρεται στο πωλητήριο συμβόλαιο ο αριθμός της άδειας οικοδόμησης του κτίσματος αυτού και επισυνάπτεται κυρωμένο αντίγραφό της, εφόσον το κτίσμα οικοδομήθηκε μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου. Αν το μεταβιβαζόμενο κτίσμα έχει ανεγερθεί πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση των δικαιοπρακτούντων που συντάσσεται κατά το Ν.Δ. 105/1969 “περί ατομικής ευθύνης του δηλούντος ή βεβαιούντος” ότι το μεταβιβαζόμενο έχει ανεγερθεί πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού.

Εάν οι δικαιοπρακτούντες δηλώνουν ή βεβαιώνουν εν γνώσει τους ψευδή γεγονότα ως προς τα ανωτέρω, τιμωρούνται με την ποινή του άρθρου 2 του Ν.Δ. 105/1969. “Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, κατά παράβαση των διατάξεων της παραγράφου αυτής, οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες που μεσολαβούν, οι υποθηκοφύλακες που μεταγράφουν, οι δικηγόροι που παρίστανται σε τέτοια συμβόλαια, τιμωρούνται με τις ποινές του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 8 του παρόντος άρθρου ή με τις ποινές του δευτέρου εδαφίου, εάν η πράξη τελέσθηκε από αμέλεια. Σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου με κτίσματα ή άλλες εγκαταστάσεις επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση των δικαιοπρακτούντων σύμφωνα με το ν. 1599/1986, ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν βρίσκεται σε ρέμα, σε αιγιαλό, σε ζώνη παραλίας, σε βιότοπο, σε δημόσιο κτήμα και σε αρχαιολογικό χώρο. Εάν από τη δήλωση προκύπτει ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο βρίσκεται στις ανωτέρω περιοχές, απαγορεύεται η σύνταξη του σχετικού συμβολαίου. Οι συμβολαιογράφοι, που συντάσσουν συμβόλαια κατά παράβαση της διάταξης αυτής, οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες που μεσολαβούν, οι δικηγόροι που παρίστανται σε τέτοια συμβόλαια και οι υποθηκοφύλακες που μεταγράφουν αυτά τιμωρούνται με τις ποινές που αναφέρονται στην παράγραφο 8, όπως συμπληρώθηκε”.

Η ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟΝ ΙΣΧΥΟΝΤΑ ΓΟΚ (άρθρ. 22 & 3 ν. 1577/1985)

Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρ. 22 του ν. 1577/85, «…1. Κάθε κατασκευή που εκτελείται:

α) χωρίς την άδεια ή

β) καθ’ υπέρβαση της αδείας ή

γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή

δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου.

Σύμφωνα με το άρθρ. 22 &4 του ν. 1577/1985 (νέου ΓΟΚ)

Για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης εντός ή εκτός οικισμού απαιτείται οικοδομική άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Τέτοιες εργασίες είναι ιδίως οι εκσκαφές και επιχώσεις, η εγκατάσταση ικριωμάτων, η ανέγερση, επισκευή, διαρρύθμιση και κατεδάφιση κτιρίων και των παραρτημάτων τους. Η οικοδομική άδεια κτιρίου ή εγκατάστασης θεωρείται ότι περιλαμβάνει τη διαμόρφωση του εδάφους, τις αναγκαίες εκσκαφές για τη θεμελίωση του κτιρίου ή της εγκατάστασης, καθώς και την κατασκευή περιφραγμάτων, βόθρων και υπόγειων δεξαμενών ύδατος.

Με την επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 9 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 (ΦΕΚ 4) και του άρθρου 4 του παρόντος δεν απαιτείται άδεια για εσωτερικούς χρωματισμούς ή για εξωτερικούς χρωματισμούς όταν δεν γίνεται χρήση ικριωμάτων, για μικρές εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν θίγουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου ή την εμφάνιση του, για επισκευές δαπέδου, για επισκευές, διασκευές ή συμπληρώσεις των εγκαταστάσεων και αγωγών των κτιρίων, για μικρές επισκευές θυρών, παραθύρων, στεγών δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων και γενικά για μικρές και μεμονωμένες επισκευές για λόγους χρήσης, υγιεινής και προστασίας των κτιρίων «που υφίστανται νόμιμα».

“Επίσης δεν απαιτείται άδεια:

α) για την κατεδάφιση κατασκευών ή κτιρίων, που χαρακτηρίζονται επικινδύνως ετοιμόρροπα σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις περί επικινδύνων οικοδομών, με την επιφύλαξη της παρ. 7 του άρθρου 4 του παρόντος νόμου,

β) για την εφαρμογή των μέτρων ασφαλείας που καθορίζονται από την πολεοδομική υπηρεσία, σε κτίριο η κατασκευές που έχουν χαρακτηρισθεί επικίνδυνες, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, γ) για την κατεδάφιση ή αποκατάσταση κατασκευών που έχουν κριθεί οριστικό αυθαίρετες κατά τις ισχύουσες περί αυθαιρέτων διατάξεις.

3. Κάθε κατασκευή που εκτελείται α) χωρίς την άδεια της παρ. 1, ή β) καθ’ υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του ν. 1337/1983 όπως ισχύουν.

“Αυθαίρετη κατά το προηγούμενο εδάφιο κατασκευή, η οποία όμως δεν παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας.

«Απαγορεύεται η νομιμοποίηση της κατασκευής, αν κατά το χρόνο που ζητείται η νομιμοποίηση τα κτίσματα βρίσκονται μέσα στους χώρους που ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 15 του ν. 1337/1983 ή σε περιοχές που ορίζονται στην υπουργική απόφαση, η οποία εκδίδεται κατ εξουσιοδότηση της παρ. 3 του πιο πάνω άρθρου, ή τα κτίσματα συγκεντρώνουν τις οριζόμενες στην ίδια υπουργική απόφαση προϋποθέσεις.» Ως προς τις κατασκευές της πρώτης κατηγορίας, σύμφωνα πάντοτε με την προαναφερόμενη απόφαση του ΣτΕ, «διατηρήθηκε μεν ο σύμφωνος με την ανωτέρω συνταγματική επιταγή κανόνας της κατεδαφίσεως, με παράλληλη όμως πρόβλεψη της δυνατότητας εξαιρέσεώς τους από την κατεδάφιση (2). Ειδικότερα δε, για τις κατασκευές που ευρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, η κρίση περί οριστικής εξαιρέσεως από την κατεδάφιση είναι επιτρεπτή μόνον εάν προηγηθεί ένταξη της περιοχής αυτής σε πολεοδομικό σχέδιο, διότι διαφορετικά το αποτέλεσμα θα ήταν η γενικευμένη οίηση αυθαιρέτων που θα καθιστούσε αδύνατο ή λίαν δυσχερή τον ορθολογικό σχεδιασμό κατά τους ανωτέρω κανόνες (ΣτΕ 3356/2005).

Ως προς τις αυθαίρετες κατασκευές της δεύτερης κατηγορίας, δηλαδή τις ανεγειρόμενες μετά την 31.1.1983, επί των οποίων δεν εφαρμόζονται οι ανωτέρω διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 8 του ν. 1512/1985 (ΣτΕ 2565/2004, 3210/1998, 948/1989, 525, 2052/1988), ισχύει, με την ίδια παραπ. απόφ. του ΣτΕ (3930/2008), σύμφωνα με την αυτή συνταγματική επιταγή, ο κανόνας της κατεδαφίσεως χωρίς την προαναφερόμενη εξαίρεση (3).

Αντίθετα:

α) σε περίπτωση επελθούσας αλλαγής χρήσης, εφαρμόζεται η διάτ. της παρ. 4 του άρθρ. 22 του ν. 1577/1983, η οποία, τροποποιηθείσα με το ν. 2831/2000, είναι μεταγενέστερη και αυτού του Κ.Β.Π.Ν. του 1999, ταυτιζόμενη όμως κατά περιεχόμενο με το άρθρο 381 του Κ.Β.Π.Ν. Στις διατάξεις δε αυτές αναφέρεται και η υπ’ αριθ. 3011/2004 απόφ. ΣτΕ,

β) σε περίπτωση μικροπαραβάσεων, υπάρχει ρητή εξαίρεση από την κατεδάφιση με βάση το άρθρο 388 του Κ.Β.Π.Ν., το οποίο –μεταξύ άλλων– ως κωδικοποιητικό, αναφέρεται και στο άρθρο 22 του ν. 1577/1985. Στα άρθρα δε αυτά αναφέρονται και οι υπ’ αριθ. ΑΠ 533/2007, όμοια 304/1988.

ΙΙ. ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΣΕ ΔΟΜΗΜΕΝΟ ΤΜΗΜΑ ΤΟΥ ΑΚΑΛΥΠΤΟΥ ΧΩΡΟΥ ΤΗΣ ΠΥΛΩΤΗΣ ΜΕ ΤΟ Ν. 1337/1983

Η περίπτωση αυτή εμπίπτει στις απαγορευτικές διατάξεις του άρθρ. 17 & 10 ν. 1337/1983. Ο νόμος βέβαια αναφέρεται σε απαγόρευση μεταβίβασης ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο με αυθαίρετα κτίσματα. Επομένως, εφόσον o αυθαιρετήσας ιδιοκτήτης λάμβανε οικοδομική άδεια για τη συγκεκριμένη αυθαίρετη δόμηση και κατέβαλε το πρόστιμο, νομιμοποιούταν το δομημένο αυτό τμήμα της πυλωτής και επομένως ως περίκλειστος χώρος μπορούσε (και μπορεί και σήμερα, εφόσον τακτοποιηθούν με βάση τους νέους νόμους για τα αυθαίρετα) να αποτελέσει αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία. Προκειμένου όμως να επιτευχθεί αυτό θα έπρεπε ο ιδιοκτήτης του δομημένου τμήματος της πυλωτής (συνήθως κλειστής θέσης στάθμευσης αυτοκινήτων) να αποσπάσει από τη δική του οριζόντια ιδιοκτησία ποσοστά της αναγκαστικής του συγκυριότητας στο όλο οικόπεδο και με πράξη ανακατανομής των ποσοστών αυτών (μονομερής συμβολαιογραφική πράξη – τροποποιητική της αρχικής του οριζόντιας ιδιοκτησίας), να τα κατανείμει στη νεοσυστηνόμενη οριζόντια ιδιοκτησία του (θέση στάθμευσης)* αφετέρου όμως θα έπρεπε (αυτό ισχύει και σήμερα σε επίπεδο εμπραγμάτου δικαίου) και όλοι οι συγκύριοι του ακινήτου να συναινέσουν στην τροποποιητική πράξη της αρχικής του οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) και την ταυτόχρονη ανακατανομή των ποσοστών στη νέα οριζόντια ιδιοκτησία, καθόσον η δομημένη πλέον στάθμευσης αυτοκινήτων, ως περίκλειστη, καταργεί κατά το τμήμα αυτό το χώρο της πυλωτής, ο οποίος είναι αναγκαστικά κοινόκτητος και τον καθιστά, ως περίκλειστο, τμήμα ισογείου χώρου και αντικείμενο αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σαφέστερα: συνάπτονται ταυτόχρονα τρεις πράξεις, α) τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του διαμερίσματος με απόσπαση ποσοστών οικοπέδου, β) σύσταση αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας στο δομημένο τμήμα της πυλωτής με προσθήκη των ποσοστών αυτών στη νέα αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και γ) τροποποίηση του κανονισμού της πολυκατοικίας, η οποία επέρχεται σιωπηρά, με την παρεχόμενη συναίνεση των συνιδιοκτητών στην επελθούσα μετατροπή του τμήματος της πυλωτής σε αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία. Βέβαια ο Άρειος πάγος, με την υπ’ αριθ. 23/2000 απόφαση της ολομέλειάς του, έχει αποφανθεί, ότι ανεξάρτητα από τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες στο χώρο της πυλωτής, άπαξ και κατέστη περίκλειστος ο χώρος της πυλωτής είτε τμήμα αυτού, ως περίκλειστος χώρος μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (για την απόφαση αυτή έχω πλειστάκις εκφέρει τις αντιρρήσεις μου, καθόσον σύμφωνα με διασταλτική ερμηνεία, οι απαγορευτικές διατάξεις του άρθρ. 17 & 10 του ν. 1337/83, αναφέρονται και στη σύσταση καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Συμπερασματικά: με βάση τις διατάξεις του ν. 1337/83 η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε δομημένο χώρο της πυλωτής απαιτούσε προηγούμενη νομιμοποίηση του αυθαιρέτου και επομένως, χωρίς τέτοια νομιμοποίηση, θα ήταν απόλυτα άκυρη.

ΙΙΙ. ΜΕΤΑΤΡΟΠΗ ΥΠΟΓΕΙΟΥ Ή ΑΛΛΟΥ ΒΟΗΘΗΤΙΚΟΥ ΧΩΡΟΥ ΣΕ ΧΩΡΟ ΚΥΡΙΑΣ ΧΡΗΣΗΣ ΜΕΧΡΙ ΤΗΝ ΕΝΑΡΞΗ ΙΣΧΥΟΣ ΤΟΥ Ν. 3775/09

Η περίπτωση αυτή, μέχρι την έναρξη ισχύος του ν. 3775/09 ενέπιπτε στις απαγορευτικές διατάξεις της παρ. 3 του άρθρ. 22 του ισχύοντος ΓΟΚ (βλ. παραπ.), σε περίπτωση επελθούσας αλλαγής χρήσης, εφαρμόζεται η διάτ. της παρ. 4 του άρθρ. 22 του ν. 1577/1983, η οποία, τροποποιηθείσα με το ν. 2831/2000, είναι μεταγενέστερη και αυτού του Κ.Β.Π.Ν. του 1999, ταυτιζόμενη όμως κατά περιεχόμενο με το άρθρο 381 του Κ.Β.Π.Ν. Στις διατάξεις δε αυτές αναφέρεται και η υπ’ αριθ. 3011/2004 απόφ. του ΣτΕ,

Ειδικότερα σύμφωνα με ρητή διάταξη της παρ. 4 του άρθρ. 22 του ν. 1577/85,

Κάθε αλλαγή της χρήσης κτιρίου ή τμήματός του κατά παράβαση της παρ.5 του άρθρου 1329/83 είναι αυθαίρετη. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις της παρ. 2 του επόμενου άρθρου, μόνο για την επιβολή του προστίμου (4). Αν για την αλλαγή της χρήσης έχουν εκτελεστεί δομικές κατασκευές, εκτός από την επιβολή προστίμου διατάσσεται και η κατεδάφιση τους.

Επομένως, η επελθούσα αλλαγή χρήσης του υπογείου χώρου καθώς και άλλων βοηθητικών χώρων δεν ήταν απαγορευτική της εμπράγματης μεταβίβασής τους μέχρι την έναρξη ισχύος του ν. 3775/09.

IV. ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ ΗΜΙΫΠΑΙΘΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ Κ.ΛΠ. – ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΜΕ ΤΟΥΣ Ν. 3775/09 ΚΑΙ 3843/2010 Άρθρ. 40 και 41 ν. 3775/09

1. Με την παρ. 2 του άρθρου 40 του Ν.3775/2009 προβλέπεται ότι, ημιυπαίθριοι χώροι βάσει οικοδομικής αδείας που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι και 2-7-2009, σε περίπτωση μετατροπής τους σε κλειστούς χώρους επιτρέπεται να διατηρήσουν τη νέα χρήση τους, εφόσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου.

Επίσης, με το ίδιο άρθρο καθορίζονται οι προϋποθέσεις και η διαδικασία για την τακτοποίησή τους.

Με την παρ. 5 του άρθρου 41 προβλέπεται ότι, υπέργειοι και υπόγειοι κλειστοί χώροι κτηρίου (όπως χώροι στάθμευσης, αποθήκες κ.λπ.) βάσει οικοδομικής αδείας που έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι και 2-7-2009, σε περίπτωση αλλαγής χρήσης επιτρέπεται να διατηρήσουν τη νέα χρήση εφόσον αυτή δεν απαγορεύεται στην περιοχή του ακινήτου. Επίσης, καθορίζεται ότι για την διατήρηση της ανωτέρω χρήσης εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 40, πλην του ύψους του παραβόλου.

Σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις ο ιδιοκτήτης του χώρου πρέπει να υποβάλει σχετικό φάκελο στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, νομιμοποιείται στην υποβολή φακέλου για ολόκληρη την ιδιοκτησία οποιοσδήποτε εκ των συνιδιοκτητών. Σε περίπτωση ύπαρξης ψιλής κυριότητας και επικαρπίας νομιμοποιείται είτε ο ψιλός κύριος είτε ο επικαρπωτής. Ο φάκελος μπορεί να υποβληθεί και από νομίμως εξουσιοδοτημένο από τους ανωτέρω πρόσωπο.

2. Οι τακτοποιηθέντες νομοθετικά ημιυπαίθριοι χώροι, μετά τη μετατροπή τους, διατηρούν πλέον νόμιμα την επελθούσα χρήση τους και επομένως αποτελούν και αστικά συστατικό της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην οποία ανήκουν. Ο δομημένος αυτός χώρος προστίθεται πλέον νόμιμα στο χρόνο μεταβίβασης του διαμερίσματος ή ορόφου στην κατ’ άρθρ. 41 ν. 1241/1982 σε συνδ. με την υπ’ αριθ. 1067780/8/9-6-94 αντικειμενική αξία του ακινήτου (βλ. υπ’ αριθ. 622/04 Γν. Ολ. ΝΣΚ, η οποία μάλιστα κατά πλειοψηφία είχε δεχτεί τη φορολόγηση των κλειστών αυτών χώρων και πριν από το νέο νόμο).

3. Η οριζόντια ιδιοκτησία με κλειστό ημιυπαίθριο χώρο, που έχει τακτοποιηθεί με το ν. 3775/09 (συμ)μεταβιβάζεται νόμιμα, καθόσον το δομημένο παράνομο κτίσμα απέβαλε το χαρακτήρα του ως αυθαιρέτου και κατέστη νόμιμα δομημένο συστατικό της Ο.Ι.

4. Αυθαίρετη δόμηση σε ανοιχτό χώρο της πυλωτής Απαραίτητα η στεγασμένη θέσης στάθμευσης αυτοκινήτων – μετά την τακτοποίησή της με τους ν. 3775/09 και 3843/010, αλλά και με τον ισχύοντα ν. 4014/010 – μπορεί επίσης να αποτελέσει αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, θα πρέπει όμως προηγούμενα να τροποποιηθεί η αρχική οριζόντια ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη, σύμφωνα με τα αμέσως παραπάνω προαναφερόμενα.

Ν. 3843/2010

O ν. 3843/2010, αντί της οριστικής αναστολής από την κατεδάφιση και επομένως της (σ.σ. οριστικής) «τακτοποίησης» των αυθαίρετων κατασκευών, των αναφερόμενων στον προηγούμενο ν. 3775/2009, θέσπισε την τεσσαρακονταετή διατήρηση ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και χώρων που βρίσκονται στο υπόγειο, ισόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009, και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 57, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου.

Ο νόμος 3843/2010, χωρίς καμιά αμφιβολία, αναφέρεται:

α) σε ανοιχτούς ημιυπαίθριους χώρους, οι οποίοι μετατράπηκαν αυθαίρετα, σε κλειστούς,

β) σε ανοιχτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή, οι οποίοι κάλυψαν μέχρι 50% του ελεύθερου χώρου αυτού, χωρίς νόμιμη άδεια. Στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει υπέρβαση του σ.δ. (βλ. ν. 1577/1985), αλλά αυθαίρετη δόμηση, η οποία και αυτή εμπίπτει στο πνεύμα και τη ratio του νόμου αυτού,

γ) σε ανοιχτές θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή, πέρα του 50% του ελεύθερου χώρου αυτού, χωρίς νόμιμη άδεια και καθυπέρβαση του σ.δ.,

δ) σε κλειστούς χώρους στην πυλωτή, τον υπόγειο ή τον υπέργειο χώρο του ακινήτου, οι οποίοι άλλαξαν χρήση, ώστε από χώροι βοηθητικοί του κτιρίου, να μετατραπούν σε χώρους κύριας χρήσης. Στην τελευταία περίπτωση η επελθούσα αλλαγή χρήσης θα αναφέρεται σε υπόγειο χώρο κατοικίας, ο οποίος μετατράπηκε σε διαμέρισμα* στεγασμένους χώρους στην πυλωτή, οι οποίοι και αυτοί μετατράπηκαν σε κύρια χρήση (γραφείο, κατοικία)* σε κοινόκτητο χώρο αίθουσας κοινωνικών εκδηλώσεων στον υπόγειο ή άλλη στάθμη του κτιρίου, ο οποίος μετατράπηκε σε κύρια χρήση (κατοικία, γραφεία), καθώς και σε κοινόκτητο χώρο εγκατάστασης μηχανολογικού εξοπλισμού, ο οποίος και αυτός άλλαξε χρήση κ.λπ.,

ε) Σε θέσεις αποκλειστικής χρήσης στον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, εφόσον αυτές προβλέφθηκαν με τη νόμιμη άδεια της πολεοδομίας, οι οποίες μετατράπηκαν σε κλειστές, χωρίς άδεια και καθ’ υπέρβαση του σ.δ.,

στ) κλειστές θέσεις στον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, οι οποίες – και αυτές – προβλεπόντουσαν από την οικοδομική άδεια, οι οποίες άλλαξαν χρήση και μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης

Όπως με το ν. 3775/09, έτσι και με το ν. 3843/010 οι κλειστές θέσεις αυτοκινήτων στην πυλωτή (5)του κτιρίου, εφόσον προήλθαν από αυθαίρετη και επομένως παράνομη μετατροπή και εφόσον τακτοποιηθούν, μεταβιβάζονται ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. (βλ.23/2000 απόφαση της Ολ. του ΑΠ). Το ίδιο ισχύει και για μετατροπή κατά χρήση υπογείου χώρου σε κατοικία, γραφείο κ.λπ.

5. Ως προς τις ανοιχτές θέσεις στάθμευσης στον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, 6. Επισημαίνεται ότι, εφόσον σε οικοδομή υπάρχει κανονισμός σχέσεων συνιδιοκτητών, η μετατροπή της χρήσης του ημιυπαίθριου χώρου είτε της πυλωτής σε κλειστό χώρο είτε ακόμη και του υπόγειου χώρου εμπίπτει στις κανονιστικές διατάξεις αυτού και επομένως εκτός από την τυχόν τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, επέρχεται και τροποποίηση του κανονισμού.

Συμπερασματικά, ο ν. 3843/2010 δεν αναφέρεται σε αυθαίρετη δόμηση ορόφου ή ορόφων (ή τμημάτων αυτών) κατά ΓΟΚ, καθόσον στην περίπτωση αυτή δεν πρόκειται για μετατροπή βοηθητικού χώρου σε κύρια χρήση, αλλά για αυθαίρετη δόμηση κύριας χρήσης.

Από την έναρξη ισχύος του ν. 4014/2011, έπαυσε πλέον να έχει ισχύ ο νόμος 3843/2010 (άλλωστε η ισχύς των άρθρων 40 και 41 του ν. 3775/09 αναφερόταν στις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μέχρι 2/7/09), με την έννοια ότι για κάθε περίπτωση αυθαιρέτου που εμπίπτει στις διατάξεις των άρθρ. 5 & 2 και 22 & 3 του ν.1577/85 – επομένως και για αυθαιρεσίες στους ημιυπαίθριους χώρους, πυλωτές, βοηθητικούς χώρους, αλλαγές χρήσης κ.λπ., εφαρμογή έχουν οι διατάξεις του ν. 4014/2011, όπως τροποποιήθηκε μεταγενέστερα με το άρθρ. 49 ν. 4030/2011 και άρθρ. 49 ν. 4042/2012. Εφόσον πρόκειται για αυθαιρεσίες στον ημιυπαίθριο χώρο και τους βοηθητικούς χώρους, στους οποίους αναφέρονται οι ν.3775/09 και 3843/010 και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησής τους, δεν θα έχει εφαρμογή ο ν.4014/2011, σύμφωνα με ρητή εξαίρεση του άρθρ. 23 του ίδιου νόμου.

V. ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΜΕ ΤΟ Ν. 4014/2011

Άρθρο 23

Απαγόρευση εμπράγματων δικαιοπραξιών σ ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης

1. Από τη δημοσίευση του παρόντος απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα άρθρα 5 παρ. 2 και 22 παρ. 3 του ν. 1577/1985 (Α’ 210). Στην παραπάνω απαγόρευση εμπίπτει και η εισφορά ακινήτου σε εταιρεία.

2. Από τις διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εξαιρούνται τα ακίνητα, στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις:

α) που υφίστανται προ του 1955 (6) ή

β) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με το ν.1337/1983 (Α’ 33) (7) ή

γ) που έχουν νομιμοποιηθεί με τις διατάξεις της παρ. 5 του άρθρου 16 του ν. 1337/1983 ή της παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985, της παρ. 8 και παρ. 10 του άρθρου 9 του ν. 1512/1985 (Α’ 4) ή

δ) των οποίων έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 17, 20 και 21 του ν. 1337/1983 (Α’ 33), όπως ισχύουν, χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή

ε) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α’ 122) ή του ν. 3843/2010 (Α’ 62) και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές ή

στ) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου, όπως προβλέπεται στην παράγραφο 6 του επόμενου άρθρου και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα νόμο.

3 «Δεν υπάγεται στις εξαιρέσεις της περίπτωσης στ’ της προηγούμενης παραγράφου η μεταβίβαση αυτοτελούς ιδιοκτησίας ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση, άλλη από τις αναφερόμενες στην παράγραφο 2 και εφόσον».

*** Το πρώτο εδάφιο της παρ.3 αντικαταστάθηκε ως άνω με την παράγραφο 1 άρθρου 49 Ν.4030/2011,ΦΕΚ Α 249/25.11.2011.

Ισχύς από τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

«α) η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση βρίσκεται».

*** Η περ. α΄ αντικαταστάθηκε ως άνω με την παράγραφο 2 άρθρου 49 Ν.4030/2011,ΦΕΚ Α 249/25.11.2011.

Ισχύς από τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

αα) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης,

ββ) στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους,

γγ) σε δημόσιο κτήμα,

δδ) σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό ή τη ζώνη παραλίας,

εε) σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης,

«στστ) σε παραδοσιακό οικισμό, με την επιφύλαξη της παρ. 24 του άρθρου 24, και σε οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηριστεί ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο».

*** Η περ. στστ αντικαταστάθηκε ως άνω με την παράγραφο 3 άρθρου 49 Ν.4030/2011,ΦΕΚ Α 249/25.11.2011.

Ισχύς από τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

ζζ) σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περίπτωση 10 και 20 παρ. 8α του ν. 3937/2011 (Α’ 60), ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011 εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης,

β) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή κτίριο που είναι αρχαίο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/2002 (Α’ 153) ή

γ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κτίσμα, ευρισκόμενο εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού το ανώτατο ύψος του οποίου βρίσκεται λιγότερο από είκοσι μέτρα κάτω από το ύψος της κορυφογραμμής (υδατοκρίτης) ή δ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.

5. Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες που μεσολαβούν, οι δικηγόροι που παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής.

6. Στους μηχανικούς της προηγούμενης παραγράφου, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων, ρυθμίζεται η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής και κάθε αναγκαίο ζήτημα για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής.

*** ΠΡΟΣΟΧΗ: Κατά το άρθρο 59 παρ.5 Ν.4042/2012,ΦΕΚ Α 24/13.2.2012: » 5. Συμβολαιογραφικές πράξεις που συντάχθηκαν την 25.11.2011, χωρίς να έχουν τηρηθεί τα οριζόμενα στις παραγράφους 15 και 16 του άρθρου 49 του ν. 4030/2011. είναι έγκυρες και ισχυρές και δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις των παραγράφων 5 και 6 του άρθρου 23 του ν. 4014/2011″.

Άρθρο 23 παρ. 4 ν. 4014/2011, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρ. 49 ν. 4030/2012

«4. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε κάθε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, εκτός από τα επισυναπτόμενα που προβλέπονται στην παράγραφο 12 του άρθρου 17 του ν.1337/ 1983, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος της ιδιοκτησίας και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια, ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις, εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, μπορεί να καθορίζεται το ειδικότερο περιεχόμενο της δήλωσης και της βεβαίωσης του προηγούμενου εδαφίου και μπορεί να προβλέπεται ότι η παραπάνω υπεύθυνη δήλωση και βεβαίωση μηχανικού αντικαθίστανται με την «Ταυτότητα Κτιρίου» κατά τις διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 3843/2010 (Α’ 62) μετά την έναρξη τήρησης της και ρυθμίζεται κάθε αναγκαίο ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου.»

*** Η παρ.4 αντικαταστάθηκε ως άνω με την παράγραφο 4 άρθρου 49 Ν.4030/2011,ΦΕΚ Α 249/25.11.2011. Ισχύς από τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

*** ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ: Κατά τις παραγράφους 15 και 16 άρθρου 49 Ν.4030/2011,ΦΕΚ Α 249/25.11.2011:

«15. Η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται στο άρθρο 23 παρ. 4 του ν. 4014/2011 συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων». 16. Οι βεβαιώσεις των μηχανικών που προβλέπονται στο άρθρο 23 παρ. 4 του ν. 4014/2011 έχουν ισχύ δύο (2) μηνών. Οι παραπάνω βεβαιώσεις πριν τη σύνταξη των συμβολαίων υποβάλλονται ηλεκτρονικά στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και λαμβάνουν μοναδικό αριθμό, που αφορά το ακίνητο. Στα συμβόλαια προσαρτάται η βεβαίωση και ο μοναδικός αριθμός του ακινήτου.

Μετά την ενεργοποίηση της δυνατότητας του πληροφοριακού συστήματος, που προβλέπεται στο άρθρο 24 παρ. 23 του ν. 4014/2011, να υποδέχεται τα τοπογραφικά διαγράμματα της προηγούμενης παραγράφου, υποβάλλονται ηλεκτρονικά και αυτά, πριν τη σύνταξη των συμβολαίων, στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και προσαρτώνται στα συμβόλαια. Για την ενεργοποίηση της παραπάνω δυνατότητας εκδίδεται διαπιστωτική απόφαση του προέδρου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος. Οι διατάξεις του άρθρου 27 παράγραφος 1 του ν. 4014/2011 εφαρμόζονται και για κάθε αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση, που δεν μπορεί να υπαχθεί στις διατάξεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011″.

Ισχύς από τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Σχετικά με τη συνταγματικότητα του άρθρ. 23 του ίδιου νόμου

Το άρθρο 2 Α.Κ. εκφράζει τη γενικότερη αρχή του δικαίου περί μη αναδρομικότητας των νόμων, που προσβλέπει στην κατά το δυνατό βεβαιότητα των δικαιωμάτων, ασφάλειας των συναλλαγών και σταθερότητας δικαίου, η οποία (αρχή) όμως δεν κατοχυρώνεται πλήρως από το Σύνταγμα και έτσι η διάταξη αυτή (ΑΚ 2) δεν έχει αυξημένη τυπική ισχύ. Επομένως, ο νομοθέτης δεν εμποδίζεται κατ’ αρχήν να προσδώσει στο νόμο αναδρομική δύναμη, με μόνο περιορισμό τη μη προσβολή συνταγματικώς προστατευόμενων δικαιωμάτων.

Το βασικό αγαθό που προστατεύεται με την αρχή της μη αναδρομικής ισχύος είναι η εμπιστοσύνη του πολίτη στην προοπτική μη ανατροπής ήδη κεκτημένων δικαιωμάτων ή ήδη δημιουργούμενων έννομων σχέσεων ή καταστάσεων.

Αλλά και όταν κατ’ εξαίρεση ισχύει η δυνατότητα της αναδρομικότητας του νόμου, θα πρέπει και πάλι, ο νέος νόμος να μη προσκρούει στον ισχύοντα μέχρι τότε ευμενέστερο νόμο, απαραίτητα όμως να μην ανατρέχει παρά μόνο σε εύλογο χρόνο.

Έτσι στο νόμο μπορεί να δοθεί αναδρομική δύναμη ρητώς ή σιωπηρώς (έμμεσα), όταν δηλαδή από την έννοια και το σκοπό του συνάγεται νομοθετική βούληση περί αναδρομικής ισχύος του, ώστε να ρυθμιστούν και περασμένα γεγονότα ή σχέσεις του παρελθόντος. Εξαιρέσεις από το επιτρεπτό της αναδρομικής ισχύος του νόμου προβλέπονται στο Σύνταγμα (Σ. 7 παρ. 1, 78 παρ. 2). Από την απόλυτη απαγόρευση στο Σύνταγμα της αναδρομικότητας αυτών των κατηγοριών νόμων συνάγεται, ότι στις άλλες περιπτώσεις η αναδρομική ισχύς είναι μεν επιτρεπτή, δεν μπορεί όμως να υπερβεί τα όρια που θέτουν τα άρθρα 4 και 17 του Συντάγματος, καθώς και οι υπερνομοθετικής ισχύος (άρθρ. 28 παρ. 1 του Σ.) διατάξεις των άρθρων 6 παρ. 1 της ΕΣΔΑ και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Οι διατάξεις των τελευταίων επιβάλλουν τον σεβασμό της περιουσίας, στην οποία περιλαμβάνονται και περιουσιακά (ενοχικά) δικαιώματα. Δηλαδή μέσω της αναδρομικής ισχύος νόμου είναι δυνατόν να επέρχεται απόσβεση ή κατάργηση δικαιωμάτων που έχουν απονεμηθεί με προγενέστερο νόμο, μόνον εφόσον η κατάργηση ή απόσβεση επιβάλλεται για λόγους γενικότερου κοινωνικού ή δημόσιου συμφέροντος (Ολ. ΑΠ 1067/1979).

Το Σύνταγμά μας όμως υιοθετεί και ρητά τον κανόνα της μη αναδρομικότητας του νόμου, που προκύπτει από την αρχή του Κράτους Δικαίου και ειδικότερα από την αρχή της ασφάλειας του Δικαίου. Αυτών των αρχών ειδική έκφραση και εφαρμογή αποτελεί η διάταξη της παρ. 2 του άρθρ. 77 του Συντ. Έτσι η παρέμβαση του Νομοθέτη σε κεκτημένα δικαιώματα και καταστάσεις, όταν αφορά νέες βασικές κοινωνικές αλλαγές, δεν μπορεί να ανατρέχει στο παρελθόν, εφόσον ανατρέπονται έννομες σχέσεις και καταστάσεις που το ίδιο το Σύνταγμα κατοχυρώνει (Έτσι το άρθρ. 17 του Συντάγματος που προστατεύει ευρύτερα τα εμπράγματα δικαιώματα και επομένως την ιδιοκτησία, αποκλείει την επαχθή για το φορέα του δικαιώματος αναδρομική παρέμβαση του νομοθέτη).

Με βάση τις διατάξεις του άρθρ. 23 διαπιστώνονται τα εξής:

1. Ο πολεοδομικός νομοθέτης απαγορεύει την εμπράγματη μεταβίβαση ακινήτων ή περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα, στα οποία υπάρχει αυθαίρετη μεταβολή ή εγκατάσταση χρήσης χωρίς τη νόμιμη πολεοδομική άδεια και εφόσον η αυθαιρεσία αυτή έχει συντελεστεί μέχρι το έτος 1955. Η παραπάνω όμως απαγόρευση προσκρούει στον ίδιο το νόμο 1577/1985 περί ΓΟΚ, οι διατάξεις του οποίου και μεταξύ αυτών επομένως και εκείνες του άρθρ. 5 & 2 – στις οποίες παραπέμπει ευθέως ο νομοθέτης του άρθρου 23 – ισχύουν από τη δημοσίευση του ίδιου νόμου, αλλά και στον ίδιο το ν. 1337/83.

Ειδικότερα:

α) Με τις διατάξεις του άρθρ. 17 & 10 ορίστηκε για πρώτη φορά η απαγόρευση μεταβίβασης αυθαίρετων κατασκευών που έγιναν μετά την 31η/1/1983 .

β) Με βάση τις συνδ. διατάξεις του άρθρ. 5 & 2 και 22 &&3 και 4 του ίδιου νόμου, προκύπτει αδιάσειστα, ότι οι διατάξεις του άρθρ. 5 του ΓΟΚ, ως προς την υποχρέωση υποβολής κ.λπ. υπεύθυνης δήλωσης για μη μεταβολή των κοινόκτητων χώρων του κτιρίου αναφέρονται στις μεταβιβάσεις των νεοανεγειρόμενων οικοδομών με βάση δηλ. άδεια λαμβανόμενη μετά την έναρξη ισχύος του ΓΟΚ και επομένως δεν τίθεται θέμα αυθαίρετης μεταβολής της χρήσης των κοινοκτήτων κ.λπ. πριν την ισχύ του νόμου αυτού,

γ) Οι διατάξεις του άρθρ. 22 του ΓΟΚ αναφέρονται ως προς την εφαρμογή τους στις διατάξεις περί αυθαίρετων κατασκευών του ν. 1337/1983 (βλ. παραπομπή των διατ. του άρθρ. 22 στο άρθρ. 17 & 12 ν. 1337/83), επομένως σε κατασκευές που έγιναν μετά την 31.1.1983 (8).

Απαγορευόταν όμως η μεταβίβαση ακινήτων με αυθαίρετα κτίσματα ή λόγω επελθούσας αυθαίρετης χρήσης με τους προϊσχύσαντες ΓΟΚ;

αα) Με το άρθρο 4 του α.ν. 410/1968, ο οποίος εκδόθηκε με την ισχύ του ΓΟΚ του 1955, ουδόλως απαγορεύτηκε η μεταβίβαση αυθαίρετων κατασκευών (9).

ββ) Με το άρθρο 59 του Γ.Ο.Κ. 1955 (β.δ. 9.8 – 30.9.1955, ΦΕΚ 266 Α΄) οριζόταν ότι «Απαγορεύεται η κατασκευή χώρων υπογείων ως δωματίων κυρίας χρήσεως (πλην μαγειρίων) εφόσον η αυλή εξ ης ο απαραίτητος φωτισμός και αερισμός των δωματίων αυτών υπέρκειται κατά την πλευράν, εφ’ ης τα ανοίγματα φωτισμού και αερισμού πλέον των 0,60 μ. του δαπέδου των δωματίων τούτων …» και με το άρθρ. 12 του Γ.Ο.Κ. 1973 (Ν.Δ. 8/1973, ΦΕΚ 124 Α΄) ορίσθηκε ότι «3. Χώροι κυρίας χρήσεως των κτιρίων καλούνται οι προοριζόμενοι εκ κατασκευής διά πολύωρον εν αυτοίς παραμονήν ανθρώπων προς διημέρευσιν, συναναστροφήν, εργασίαν, ανάπαυσιν, και ύπνον … 4. Χώροι βοηθητικής χρήσεως των κτιρίων καλούνται οι μη προοριζόμενοι εκ κατασκευής διά πολύωρον εν αυτοίς παραμονήν ανθρώπων …».

Όμως το Διάταγμα: 9 Αυγούστου/30 Σεπτεμβρίου 1955 Περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού του Κράτους (Α΄266) ΚΑΤΑΡΓΗΘΗΚΕ από ΝΔ 8/1973.

γγ) Με τον ΓΟΚ του ΝΔ 8/1973, ουδόλως προβλέπεται η απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων με κτίσματα σε καμιά περίπτωση.

Ειδικότερα σύμφωνα με το άρθρ. 119 του ΓΟΚ του 1973: Συνέπειες αυθαίρετης κατασκευής Διαπιστωθείσης αυθαιρέτου κατά τα ανωτέρω κατασκευής, διατάσσεται η άμεσος διακοπή των τυχόν συνεχιζομένων εργασιών και επιβάλλεται το κατά τας επομένας διατάξεις πρόστιμον (10). Επομένως με τους προϊσχύσαντες ΓΟΚ του 1955, αλλά και του ΓΟΚ του ν. 8/1973, ουδεμία απαγόρευση μεταβίβασης των ακινήτων ήταν θεσπισμένη, κατά μείζονα δε λόγο για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Η απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων με παράνομα κτίσματα έλαβε χώρα για πρώτη φορά με το άρθρ. 17 & 10 του ν. 1337/1983.

2. Ακόμη όμως και οι διατάξεις της παρ. 2 του άρθρ. 5, σε συνδυασμό με εκείνες του άρθρ. 22 & 3 του ίδιου νόμου δεν εμποδίζουν την εμπράγματη μεταβίβαση από την επελθούσα αυθαίρετη χρήση, όπως αναλυτικά διατύπωσα στην προ διετίας μελέτη μου σχετικά με τη δυνατότητα μεταβίβασης των τακτοποιούμενων πολεοδομικά ακινήτων με βάση το ν. 3775/2009 και την εν συνεχεία εκδοθείσα γνωμοδότηση της Εισαγγελίας του ΑΠ (αριθ. 10/2009).

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρ. 22 του ν. 1577/85, και το κωδικοποιητικό άρθρ. 381 & 2 Κ.Β.Π.Ν.: σε περίπτωση επελθούσας αλλαγής χρήσης, εφαρμόζεται η διάτ. της παρ. 4 του άρθρ. 22 του ν. 1577/1983, η οποία, τροποποιηθείσα με το ν. 2831/2000, είναι μεταγενέστερη και αυτού του Κ.Β.Π.Ν. του 1999, ταυτιζόμενη όμως κατά περιεχόμενο με το άρθρο 381 του Κ.Β.Π.Ν. Στις διατάξεις δε αυτές αναφέρεται και η υπ’ αριθ. 3011/2004 απόφ. του ΣτΕ,

3. Επιπρόσθετα με το άρθρο 23

Καθίστανται, με αναδρομική ισχύ, δυσμενέστερες, αντισυνταγματικά, για τον ιδιοκτήτη, οι διατάξεις του άρθρ. 17 & 12 του ν. 1337/83, καθόσον με αυτές απαιτείται απλή δήλωση και μόνο του τελευταίου, ότι τα κτίσματα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ανεγέρθηκαν πριν από την ισχύ του νόμου αυτού, ενώ με τις διατάξεις του νέου νόμου ο βεβαιών μηχανικός θα πιστοποιεί την τυχόν έλλειψη άδειας για την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης – ακόμη και για την πριν από την ισχύ του ν. 1337/83 επελθούσα – με την (αναγκαία) αντιπαραβολή της καθ’ υπέρβαση εκδοθείσας πολεοδομικής άδειας, η οποία, φοβάμαι, ότι τελικά, έμμεσα, θα επιβληθεί σαν επισυναπτόμενο στοιχείο – έγγραφο στο οικείο μεταβιβαστικό συμβόλαιο (11).

Υπόχρεοι σε δήλωση του αυθαιρέτου με το ν. 4014/2011

Υπόχρεως στην πληρωμή του ειδικού τέλους αυθαιρέτου είναι ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης του ακινήτου με αυθαίρετα κτίσματα. Εξυπακούεται ότι υπεύθυνος είναι και ο νομέας του ακινήτου με αυθαίρετα κτίσματα είτε ο ίδιος προέβη στην ανέγερση των αυθαίρετων κτισμάτων είτε οποιοσδήποτε άλλος. Ειδικά σε περίπτωση ανέγερσης πολυκατοικίας με το σύστημα της αντιπαροχής, την ευθύνη της ανέγερσης του αυθαίρετου κτίσματος την έχει ο κατασκευαστής (άρθρ. 17 ν. 1337/83). Να ληφθεί υπόψη ότι σύμφωνα με το άρθρ. 17 & 4 του ν. 1337/83, την ευθύνη της καταβολής του προστίμου την έχει και κάθε συγκύριος ή επικαρπωτής «σε ολόκληρο», πράγμα που σημαίνει ότι και σε περίπτωση αυτοτελούς μεταβίβασης αυθαίρετου κτίσματος, απαιτούνται οι αυτές διατυπώσεις του ν. 4014/2011.

Με τις διατάξεις του ν. 4014/2011, σε περίπτωση συγκυριότητας του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη χρήση, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιοδήποτε συγκύριο, χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπολοίπων: εκτός αν πρόκειται για αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη χρήση σε κοινόκτητο χώρο του ακινήτου.

Σε περίπτωση σύστασης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης; στην ταράτσα, την αίτηση μπορεί να υποβάλει και ο δικαιούχος της αποκλειστικής χρήσης ιδιοκτήτης, χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συγκύριων του ακινήτου. Όμως ο νομοθέτης δεν ορίζει ποιος νομιμοποιείται να υποβάλει την αίτηση, σε περίπτωση που στο χώρο της πυλωτής ο δικαιούχος της αποκλειστικής χρήσης έχει προβεί σε κατασκευή αυθαίρετου κτίσματος (χωρίς δηλ. άδεια ή καθυπέρβαση αδείας). Ή μήπως αυτά ορίζονται από τους ν. 3775/09 και 3843/2010; Σε περίπτωση σύστασης καθεστώτος κάθετης συνιδιοκτησίας, εφόσον ο ιδιοκτήτης της μιας κάθετης έχει υπερβεί το ν. σ.δ. που αντιστοιχεί στην ιδιοκτησία του, έχουμε αυθαίρετη δόμηση και μάλιστα, τόσο με τον ισχύοντα ΓΟΚ, όσο και με την πάγια νομολογία του ΣτΕ και του ΑΠ, διατάσσεται η καθαίρεσή τους.

Σε περίπτωση λιθόκτιστων κτισμάτων, εφόσον αυτά βρίσκονται εκτός αιγιαλού και εφόσον έχουν κατασκευαστεί πριν από το ν. 1337/83, υπάγονται επίσης στις διατάξεις των νέων νόμων. Το ίδιο ισχύει και για την εγκατάσταση τροχοβίλας χωρία άδεια. Και η περίπτωση αυτή υπάγεται στις διατάξεις για αυθαίρετες κατασκευές.

Δυνατή η εμπράγματη μεταβίβαση και ενόσω είναι εκκρεμής η διαδικασία τακτοποίησης

Με το άρθρ. 49 του ν. 4030/011, η μεταβίβαση ή σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος με αυθαίρετα κτίσματα μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την υποβολή των δικαιολογητικών του πρώτου εδ. της παρ. 3 του άρθρ. 24 ν. 4030/2011, με την προϋπόθεση ότι την υποχρέωση ολοκλήρωσης της διαδικασίας αναλαμβάνει ο νέος κύριος με ειδική μνεία στο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Εδώ γεννιέται ο προβληματισμός, τι πρέπει να ισχύσει, όταν πρόκειται για μεταβίβαση ιδανικού μεριδίου ή για μεταβίβαση ή παραίτηση επικαρπίας. Δηλ. θα μπορεί ο ψιλός κύριος είτε ο αποκτών συγκύριος να αναλάβει τέτοια υποχρέωση; (και γιατί όχι;).

VI. ΟΙ ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΟΜΕΝΕΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ΚΑΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΣΤΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΤΙΚΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ ΜΕ ΤΟ Ν. 4014/2011, ΟΠΩΣ ΤΡΟΠ.

1. Η απόδειξη της ανυπαρξίας κτισμάτων

Σε μεταβιβάσεις ακινήτων, εντός ή εκτός σχεδίου, χωρίς κτίσμα, απαιτείται η αρνητική δήλωση του ιδιοκτήτη και του πιστοποιούντος μηχανικού, για την ανυπαρξία δηλ. των κτισμάτων αυτών. Χωρίς τις δηλώσεις αυτές, δηλ., έστω και αν ο ιδιοκτήτης αναφέρει ότι πρόκειται για μεταβίβαση ακινήτου χωρίς κτίσματα, ακόμη μάλιστα και παρόλο ότι επισυνάπτεται τοπογραφικό διάγραμμα, με βάση το οποίο πιστοποιείται η ανυπαρξία κτισμάτων, η οικεία εμπράγματη μεταβίβαση δεν θα μπορεί να μεταβιβαστεί/καταχωριστεί και πάντως, κατ’εμέ θα απαιτηθεί διορθωτική πράξη, ενώ, φοβούμαι, ότι οι υποθηκοφύλακες και κτηματολογικοί προϊστάμενοι θα το θεωρούν σαν απόλυτη ακυρότητα και θα απαιτούν την επανάληψη του οικείου συμβολαίου.

2. Η απόδειξη της ιδιότητας των αυθαίρετων κτισμάτων ως προϋφιστάμενων του έτους 1955 Πρέπει να επισημανθεί ότι το ζήτημα αν προϋφίσταται του έτους 1955 ή ‘όχι αυθαίρετη κατασκευή δεν εναπόκειται στη δήλωση ή υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, αλλά πρέπει προηγούμενα να ελεγχθεί και επισημανθεί από το μηχανικό. Επομένως, ακόμη και αν προϋφίστανται του έτους 1955 τα αυθαίρετα αυτά κτίσματα, ο ιδιοκτήτης θα επιβαρύνεται, αλλά και εμείς ως συμβολαιογράφοι θα αντιμετωπίζουμε τη διαδικασία αυτή. Κατά συνέπεια απαιτείται και στην περίπτωση των μεταβιβαζόμενων ακινήτων με προϋπάρχοντα αυθαίρετα κτίσματα η πιστοποίηση, με βάση αφενός τη δήλωση του ιδιοκτήτη, αλλά και τη βεβαίωση του μηχανικού, ότι πραγματικά προϋφίσταται η αυθαιρεσία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου με τέτοια κτίσματα του έτους 1955. Πρακτικά, χωρίς τις βεβαιώσεις και πιστοποιήσεις του νόμου, μπορεί να μην είναι άκυρη η μεταβίβαση, αν πραγματικά τη αυθαιρεσία προϋπάρχει, αλλά δεν θα μπορεί να μεταγραφεί/καταχωριστεί τέτοια εμπράγματη μεταβιβαστική δικαιοπραξία και πάντως θα απαιτείται , για μένα – ταπεινά – συμπληρωματική – διορθωτική πράξη για την επισύναψη των παραπάνω δηλώσεων, ενώ για τους υποθηκοφύλακες και κτηματολόγους, προνοώ, ότι θα απαιτείται επαναληπτική πράξη για δήθεν ακυρότητα.

VII. Ο ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΗΣ ΑΡΝΗΤΙΚΗΣ ΔΗΛΩΣΗ ΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ΚΑΙ ΤΟΥ ΠΙΣΤΟΠΟΙΟΥΝΤΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΟΤΙ ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥH

Η (αρνητική) υπεύθυνη δήλωση, τόσο του ιδιοκτήτη, όσο και του βεβαιούντος μηχανικού πρέπει να επισυνάπτεται στο οικείο μεταβιβαστικό συμβόλαιο και να αναφέρεται στο γεγονός ότι στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν την επιφάνεια και το ύψος της ιδιοκτησίας, τη δόμηση, την κάλυψη και το ύψος του κτιρίου και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή ότι οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μια από τις εξαιρέσεις κ.λπ., καθώς και ότι δεν έχει εκτελεστεί άλλη αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εγκατασταθεί άλλη αυθαίρετη χρήση σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας.

Ο πολεοδομικός νομοθέτης στην παρ. 1 του άρθρ. 23 παραπέμπει στα άρθρα 5 & 2 και 22 & 3 του ισχύοντος ΓΟΚ (ν. 1577/85), ώστε να προσδιορίσει νομοθετικά το εύρος και το χαρακτήρα της έννοιας του αυθαίρετου κτίσματος κατά την πολεοδομική νομοθεσία. Σαφέστερα: όπως προαναφέρεται, σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρ. 22 του ν. 1577/85, «…1. Κάθε κατασκευή που εκτελείται:

α) χωρίς την άδεια του άρθρου 1329 παρ. 1 ή , β) καθ’ υπέρβαση της αδείας ή

γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις σχετικές για τα αυθαίρετα διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου.

Ειδικότερα:

Για τα αυθαίρετα πριν από το ν. 1337/1983 πρέπει να λάβουμε υπόψη μας τα εξής:

Α). Ο νομοθέτης ορίζει με τις διατάξεις του άρθρ. 23 του ν. 4014/2011, ότι κατ’ εξαίρεση μεταβιβάζονται τα αυθαίρετα εκείνα,

Αα) που έχουν ανεγερθεί μετά τις 31/1/1983, εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλης ή εντός οικισμών προϋφιστάμενων του 1983 και τα οποία τακτοποιήθηκαν με τους ν. 3775/2009 και 3843/2010.

Ββ) β στα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μέχρι την 31/1/1983 και οι ιδιοκτήτες τους έχουν υποβάλει εμπρόθεσμα αίτηση εξαίρεσης της κατεδάφισης, χωρίς όμως μέχρι σήμερα να έχει εκδοθεί απορριπτική απόφαση του Νομάρχη σχετικά με την αίτησή του αυτή (περ. 2δ άρθρ. 23 ν. 4014/2011).

Αγ) Τα κτίσματα εκείνα που εξαιρέθηκαν από την κατεδάφιση με το ν. 1337/83.

Επισημάνσεις

Ως προς την εξαίρεση από την κατεδάφιση:

Το ΣτΕ με την υπ’ αριθ. 3921/010 απόφαση της Ολ., έκρινε ότι με την παρ. 14 στο άρθρο 17 του ν. 1337/1983, δεν επιτρέπεται η εξαίρεση από την κατεδάφιση των νέων αυθαιρέτων κατασκευών, εντός ή εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών προϋφισταμένων του έτους 1923 (βλ. και υπ’ αριθ. 3500/2009 απόφ. Ολ. ΣτΕ). Συνεπώς, αν τυχόν έχουμε απόφαση εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κτισμάτων μετά την ισχύ του ν. 1337/83, έχουμε θέμα αντισυνταγματικότητας της παραπάνω εξαίρεσης.

Σχετικά με την αναστολή από την κατεδάφιση, θα πρέπει να διπιστώνεται, αν ο ιδιοκτήτης υπέβαλε εμπρόθεσμα τις δηλώσεις νομιμοποίησης ή μήπως τυχόν τις απώλεσε. Κατά συνέπεια η αναστολή δεν υπάρχει αν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 15 του ν. 1337/83, καθώς και του άρθρ. 386 Κ.Β.Π.Ν., οι ιδιοκτήτες τους απώλεσαν την ανατρεπτική προθεσμία των τριών μηνών που επιτάσσει ο νομοθέτης.

Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. 97/05 απόφ. Εφ. Πειρ., έγινε δεκτό, ότι «Σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 15 του νόμου 1337/1983 «επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων, οικιστική ανάπτυξη και σχετικές ρυθμίσεις», «Οι παραπάνω δηλώσεις» (εννοεί η διάταξη τις υπεύθυνες δηλώσεις των παρ. 4 και 5 του άρθρου αυτού, τις οποίες οφείλει να υποβάλει τόσο ο κύριος ή συγκύριος αυθαίρετης κατασκευής στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή για αναστολή κατεδαφίσεως αυθαιρέτου και περαιτέρω νομιμοποίηση αυτού, όσο και ο αρμόδιος τεχνικός (συμπληρωματική υπεύθυνη δήλωση) ο οποίος έχει δικαίωμα υπογραφής ανάλογης μελέτης, δεν απαιτούνται για τα αυθαίρετα κτίσματα που ήδη έχουν δηλωθεί κατά τις διατάξεις του Α.Ν 410/1988 «περί αυθαιρέτων οικοδομικών κατασκευών» ή του Ν.720/1977 «περί εξαιρέσεως από της κατεδαφίσεως αυθαιρέτων κτισμάτων, επιβολής ειδικών τελών επί οικοδομικών εργασιών εκτελουμένων κατά τις διατάξεις του άρθρου 102 του ΝΔ 8/1973 και του άρθρου 1 του ΑΝ 395/1968 και ρυθμίσεις ετέρων πολεοδομικών θεμάτων», ή έχουν ανεγερθεί πριν από την ισχύ του ΒΔ από 1.8.1955 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού του Κράτους». Για τις επιπλέον προσθήκες στα παραπάνω ακίνητα εφαρμόζονται οι διατάξεις του νόμου αυτού. Από τις παραπάνω διατάξεις συνάγεται ότι μεταξύ των κτισμάτων, των οποίων αναστέλλεται η κατεδάφιση και συνακόλουθα νομιμοποιούνται και μάλιστα χωρίς κάποια διαδικασία, είναι και εκείνα, τα οποία ήδη είχαν ανεγερθεί προ της 1.8.1955.

γ. Τα αυθαίρετα κτίσματα που αναγέρθηκαν πριν είτε μετά το ν.1337/83 μπορούν να μεταβιβαστούν με αναγκαστικό πλειστηριασμό, τον οποίο επισπεύδει το Δημόσιο, λόγω μη καταβολής των βεβαιωθέντων προστίμων από τον αυθαιρετούντα;

Στο θέμα αυτό και μάλιστα για τα μετά το Ν.1337/83 αυθαίρετα κτίσματα υπάρχει σχετ. εγκ. 21/98 Εγκ. 104231/21.3./3/4/98, με την οποία γίνεται αποδοχή της Γνωμ. ΝΣΚ 633/97, ότι δηλ. είναι δυνατή η μεταβίβαση με αναγκαστικό πλειστηριασμό αυθαίρετων κτισμάτων. Ερωτώ, επομένως, μήπως πρέπει να εξαιρέσουμε, εκτός των άλλων, από την απαγόρευση μεταβίβασης και τη μεταβίβαση με αναγκαστικό πλειστηριασμό, με επίσπευση του δημοσίου;

VIII. Η υποχρέωση επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος με τις συντεταγμένες κατά το σύστημα ΕΓΣΑ 1987

Με το άρθρ. 49 του ν. 42/42/2012 τροποποιήθηκε η παρ. 15 του ν. άρθρ. 49 ν. 4030/2011, ως ακολούθως

«15. α) Η βεβαίωση του μηχανικού που προβλέπεται στην παρ. 4 του άρθρου 23 του ν. 4014/2011 συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές, εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων. Τοπογραφικό διάγραμμα δεν απαιτείται στην περίπτωση που η παραπάνω βεβαίωση αφορά σε ακίνητο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού προϋφισταμένων του έτους 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ’181). Επίσης, τοπογραφικό διάγραμμα δεν απαιτείται στην περίπτωση που η παραπάνω βεβαίωση αφορά σε αδόμητα αγροτεμάχια και κληροτεμάχια, τα οποία (τόσο αγροτεμάχια όσο και κληροτεμάχια) βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμού και τα οποία προέρχονται από αναδασμό ή περιλαμβάνονται στο κτηματολόγιο του Ολοκληρωμένου Συστήματος Διαχείρισης και Ελέγχου (ΟΣΔΕ) του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, καθώς και σε αδόμητα κληροτεμάχια διανομής. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται κτηματογραφικό απόσπασμα του αναδασμού ή του Κτηματολογίου του ΟΣΔΕ ή της πράξης διανομής, θεωρημένο από την αρμόδια υπηρεσία τήρησης του αρχείου του αναδασμού ή τον ΟΣΔΕ ή την αρμόδια υπηρεσία τήρησης του αρχείου της πράξης διανομής. Για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες που βρίσκονται εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμού προϋφισταμένων του έτους 1923, καθώς και εκτός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 181), το τοπογραφικό διάγραμμα μπορεί να αποκλίνει σε εμβαδόν μέχρι 2 % από το τοπογραφικό διάγραμμα της σύστασης.

β) Όπου στην κείμενη νομοθεσία προβλέπεται η υποχρέωση επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαιο, εφεξής νοείται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, εκτός αν το συμβόλαιο αφορά σε ακίνητο που βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού προϋφισταμένων του έτους 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 181) ευρισκόμενο εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμού.

γ) Η διάταξη της περίπτωσης α’ εφαρμόζεται από την έναρξη ισχύος του άρθρου 49 του ν. 4030/2011.»

IX. Στις διατάξεις του άρθρ. 23 του ν.4014/2011, όπως τροποποιήθηκε με τους ν. 4030/2012 και 4042/2012, εμπίπτει και η τροποποίηση των οριζόντιων ιδιοκτησιών είτε και αυτή η τροποποίηση του καθεστώτος κάθετης συνιδιοκτησίας;

Α. Λειτουργική τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας

Αα) Σύμφωνα με επιεική ερμηνεία του άρθρ. 22 του ν. 1577/85, μάλλον δεν θα πρέπει να απαιτείται άδεια σε περίπτωση που γίνονται διασκευές, λ.χ. καθαίρεση ενός τοίχου, ώστε να ενοποιηθεί ένα δωμάτιο με άλλο. Με άλλα λόγια, δεν πρόκειται για εμφανείς αυθαίρετες κατασκευές, όπως επιγραμματικά ορίζεται στο περιεχόμενο της υπεύθυνης δήλωσης, αφού από την καθαίρεση αυτή ούτε αλλαγή χρήσης επέρχεται ούτε η δόμηση ή το ύψος της οικοδομής επηρεάζονται ούτε με τον τρόπο αυτό θίγεται η φέρουσα κατασκευή του κτιρίου. Συνεπώς στην περίπτωση αυτή δεν πρέπει να απαιτείται άδεια και επομένως δεν πρόκειται για αυθαίρετη κατασκευή. Βέβαια, τελικά την πιστοποίηση την κάνει ο μηχανικός, αλλά απλά, ως συμβολαιογράφοι της πράξης πρέπει να έχουμε κάποια άποψη.

Β. Νομική και λειτουργική τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας (λ.χ. συνένωση – ενοποίηση δυο διαμερισμάτων σε ένα είτε διαίρεση ορόφου σε δυο διαμερίσματα).

α) Μεταβίβαση ακινήτου με διαπιστωμένη από το συμβολαιογράφο και το μηχανικό λειτουργική – δομική τροποποίηση

Ασφαλώς, εφόσον διαπιστώνεται ότι χωρίς άδεια έλαβε χώρα η λειτουργική τροποποίηση αυτή, κανονικά απαιτείται αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας. Επομένως εμπίπτουμε στη ρύθμιση του ν. 4014/011.

Αντίθετα αν προβούμε με τροποποιητική πράξη σε συνένωση δυο όμορων ιδιοκτησιών σε μια είτε σε διαίρεση λ.χ. ορόφου σε δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες-αυτοτελή διαμερίσματα, ασφαλώς στο χρόνο εκείνο δεν υπάρχει αυθαίρετο κτίσμα ούτε η νομική διαίρεση ή συνένωση απαιτεί αναθεωρημένη πολεοδομική άδεια, παρά μόνο τέτοια άδεια είτε ενδεχομένως ενημέρωση του φακέλου θα γίνει στο χρόνο που θα γίνουν οι οικοδομικές εργασίες για τη λειτουργική αυτή τροποποίηση. Επομένως σε τέτοιες περιπτώσεις νομικής τροποποίησης δεν υπάρχει αυθαιρεσία, αφού η τροποποίηση αυτή γίνεται και γενικά μπορεί να γίνει υπό την αίρεση της λειτουργικής τροποποίησης και επομένως ομαλά προβαίνουμε στην οικεία τροποποιητική πράξη με μόνη τη βεβαίωση του ιδιοκτήτη και μηχανικού ότι δεν υπάρχει αυθαίρετο κτίσμα. Άλλωστε, ούτε ο ν. 1337/83, στο άρθρ. 17 παρ. 12 επιτάσσει ακυρότητα για τη μη επισύναψη αντιγράφου της οικοδομικής αδείας, κυρίως όμως τις κυρώσεις τις επιβάλλει μόνο σε μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου, αποκλείοντας κάθε άλλη πράξη, όπως η δωρεά, γονική παροχή, τροποποίηση κ.λπ. Όμως εφόσον μελλοντικά, δηλ. μετά τη λειτουργική ενοποίηση ή διαίρεση προβεί ο ιδιοκτήτης σε εμπράγματη μεταβίβαση, ο μηχανικός θα πιστοποιεί το γεγονός αυτό και θα ενημερώνει την ηλεκτρονική βάση του ΤΕΕ, ότι ο κωδικός ταυτότητας των συνενωμένων διαμερισμάτων άλλαξε και επομένως θα υπάρχει ένας κωδικός – μοναδικός αριθμός με βάση τη λειτουργική τροποποίηση και την προϋπάρχουσα νομική τροποποίηση.

Δυστυχώς, πικρή αλήθεια, μέχρι σήμερα, δεν υπήρχε διάταξη νόμου που να επιτάσσει το συμβολαιογράφο να καταρτίζει τα μεταβιβαστικά ή τροποποιητικά συμβόλαια οριζόντιων ιδιοκτησιών σε ανεγειρόμενες πολυκατοικίες με βάση τις θεωρημένες από την πολεοδομία διατάξεις. Απλά βασιζόμαστε στις κατόψεις των μηχανικών που τις εξέδιδαν και τις υπέγραφαν.

Ερωτάται όμως: Με τα νέα μέτρα, αν διαπιστώνεται ασυμφωνία μεταξύ των προσαρτημένων μέχρι σήμερα στα συμβόλαιά μας κατόψεων και εκείνων τις πολεοδομίας, ώστε να αποδεικνύεται σήμερα τυχόν υπέρβαση της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας, η απόκλιση αυτή θα πρέπει να υπαγορεύει την προσάρτηση θετικής δήλωσης τόσο του ιδιοκτήτη, όσο και του μηχανικού, δηλ. την υπαγωγή της τυχόν διαπιστούμενης αυθαιρεσίας στη διαδικασία ρύθμισης.

Εφόσον με τα νέα μέτρα ο συμβολαιογράφος καλείται να συντάξει μεταβιβαστική πράξη και διαπιστωθεί από το μηχανικό η ανυπαρξία αναθεωρημένης οικοδομικής άδειας, με βάση κατόψεις του μηχανικού, ΕΝΔΕΧΟΜΕΝΑ να εμπίπτει η περίπτωση αυτή στη διαδικασία της ρύθμισης.

X. Η ΣΥΣΤΑΣΗ ΚΑΘΕΣΤΩΤΟΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ Η ΚΑΘΕΤΗΣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΥΠΟ ΤΗΝ ΑΝΑΒΛΗΤΙΚΗ ΑΙΡΕΣΗ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΣΗΣ ΤΩΝ ΣΥΣΤΑΤΙΚΩΝ ΕΙΤΕ ΤΗΝ ΑΝΤΙΘΕΤΗ ΑΙΡΕΣΗ ΔΗΛ. ΤΗ ΔΙΑΛΥΤΙΚΗ ΤΗΣ ΜΕΛΛΟΝΤΙΚΗΣ ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗΣ ΤΩΝ ΣΥΣΤΑΤΙΚΩΝ

Α. Σύσταση καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας υπό την αναβλητική αίρεση της ανοικοδόμησης του κτιρίου

Πρόκειται για την περίπτωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε μέλλουσα οικοδομή. Γίνεται κοινά αποδεκτό ότι η σύσταση Ο.Ι. είναι δυνατή όχι μόνο σε αποπερατωμένη οικοδομή, αλλά και σε μέλλουσα να ανεγερθεί (12). Άλλωστε, σύμφωνα και με ρητή διάταξη της παρ. 2 του άρθρ. 10 ν. 3741/29 «Δύναται να εγγραφή υποθήκη επί μέρους οικοδομήματος ου η οικοδόμησις μελετάται απλώς, υπό τον όρον όπως εγγραφή τοιαύτη και επί αναλόγου τμήματος του εφ’ ου η οικοδομή θα ανεγερθή όροφος». Ιδιαίτερα επισημαίνεται η υπ’ αριθ. 73/94 απ. του ΑΠ (Δ Τμήμα, Ελλ. Δ/νη 1995.373), με την οποία γίνεται δεκτό, ότι σε περίπτωση σύστασης καθεστώτος κάθετης συνιδιοκτησίας, η σύστασή της θεωρείται ολοκληρωμένη από την κατάρτιση και μεταγραφή της οικείας συστατικής πράξης, έστω και αν ουδόλως έχουν αναγερθεί κτίσματα είτε αν ουδέποτε πρόκειται να ανεγερθούν αυτά, χωρίς επομένως η σύσταση του καθεστώτος κάθετης συνιδιοκτησίας να τελεί υπό την αίρεση ανοικοδόμησης των συστατικών της.

B. Σύσταση καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας σε υφιστάμενα κτίσματα, των οποίων η διάρκεια διατήρησής τους είναι χρονικά περιορισμένη (διαλυτική προθεσμία κατεδάφισης (!!!) των συστατικών από την αρμόδια πολεοδομική αρχή)

Πρόσφατα και με την ευκαιρία της θέσπισης του ν. 4014/2011 περί αυθαιρέτων κτισμάτων, από κάποιον ¨νομικό εγκέφαλο» εκφράστηκε ανεπίσημα και στη συνέχεια «επικράτησε» – εντελώς αβασάνιστα στον κύκλο και μόνο των άμισθων υποθηκοφυλάκων – η άποψη, ότι – επειδή με τις διατάξεις του άρθρου 24 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι αναστέλλεται η κατεδάφιση των αυθαίρετων κτισμάτων μετά την ολοκλήρωση της τακτοποίησής τους για τριάντα χρόνια από το χρόνο της ολοκλήρωσης της τακτοποίησης του σχετικού φακέλου – πρέπει να θεωρείται δήθεν αδύνατη η σύσταση καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάθετης συνιδιοκτησίας με βάση το διαχρονικό στοιχείο της διατήρησης των αυθαίρετων αυτών συστατικών, δηλ. με βάση την ορισθείσα «πολεοδομική» προθεσμία της διατήρησής τους είτε την αντίθετη διαλυτική της πολεοδομικής τους καθαίρεσης.

Καταρχήν – και προηγούμενα – με το ν. 3843/2010 ορίστηκε η διατήρηση για μια τεσσαρακονταετία των αυθαίρετων κατασκευών με την κάλυψη των ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και άλλων παραβάσεων ήσσονας πολεοδομικής σε μέγεθος αυθαιρεσίας στο χώρο της πυλωτής. Στο χρόνο εκείνο είχα υποστηρίξει με δημοσιευμένη μελέτη μου, ότι ο πολεοδομικός νομοθέτης δεν μπορούσε κάτω από την απειλή της αντισυνταγματικής νομιμοποίησης των αυθαίρετων κτισμάτων να προβεί σε τέτοια νομιμοποίηση (βλ. πρόσφ. υπ’ αριθ. 3500/2010 απόφ. Ολ. ΣτΕ), καθόσον ως προς τις αυθαίρετες κατασκευές τις ανεγειρόμενες μετά την 31.1.1983, ισχύει ο κανόνας της κατεδαφίσεως χωρίς εξαίρεση. Συνεπώς η ratio, τόσο των διατάξεων των άρθρ. 40 και 41 του ν. 3775/09 – με τις οποίες επερχόταν ίαση της αυθαιρεσίας με οριστική αναστολή της κατεδάφισης, όσο και των διατ. του ν. 3843/2010, με τις οποίες θεσπίστηκε τεσσαρακονταετής αναστολή – ήταν να επέλθει πλέον οριστική αναστολή από την κατεδάφιση των παράνομα ανεγερθέντων κτισμάτων, με τον όρο ότι θα τακτοποιούταν με την καταβολή του ορισθέντος προστίμου η κάθε συγκεκριμένη και υποβαλλόμενη με σχετική αίτηση τακτοποίησης αυθαίρετη δόμηση.

Συνακόλουθα, με την «οριστική πλέον εξαίρεση από την κατεδάφιση, εξ αντιδιαστολής, εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 10 του άρθρ. 17 του ν. 1337/83, ότι δηλ. επιτρέπεται η μεταβίβαση ακινήτων με αυθαίρετα, αλλά τακτοποιηθέντα κτίσματα, καθόσον αυτά, ουσιαστικά, εξαιρέθηκαν οριστικά από την κατεδάφιση, αφού ο ίδιος ο νομοθέτης εξαιρεί με το άρθρ. 23 ν. 4014/011 και τα εξαιρεθέντα από την κατεδάφιση με προγενέστερους νόμους. Αλλά και με την απίθανη εκδοχή (που μόνο θυμηδία θα προκαλούσε τέτοια σκέψη) ότι τάχα ο πολεοδομικός νομοθέτης, στο χρόνο πλήρωσης της τριακονταετούς προθεσμίας, θα θεωρούνταν και πάλι κατεδαφιστέα τα τακτοποιημένα παραπάνω κτίσματα, ως μη νομιμοποιημένα δια παντός όμως και πάλι η δυνατότητα σύστασης καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάθετης συνιδιοκτησίας σε τακτοποιημένα κτίσματα είναι δυνατή. Απλά το καθεστώς τέτοιας σύστασης θα τελεί υπό τη διαλυτική προθεσμία της (ενδεχόμενης!!!) κατεδάφισης των τακτοποιημένων παραπάνω συστατικών. Άλλωστε, αφού το καθεστώς αυτό μπορεί να καταργηθεί κατ’ άρθρ. 13 ν. 3741/29 με τη βούληση των συνιδιοκτητών και με συμβολαιογραφικό έγγραφο, κατά μείζονα λόγο θα μπορεί να οριστεί το έλασσον, δηλ. η μετακλητότητά του (13).

Γενικότερα όμως, η συνάρτηση της μεταβίβασης εμπράγματων δικαιωμάτων με τη διαλυτική αίρεση ή προθεσμία ουδόλως απαγορεύεται από το ιδιωτικό δίκαιο, καθόσον η πλήρωσή της, στο χρόνο εκείνο και μόνο θα επιφέρει de facto την κατάργηση του καθεστώτος αυτού και μετατροπή της περιορισμένης κυριότητας κάθε χωριστής ιδιοκτησίας σε συγκυριότητα του κοινού δικαίου των άρθρ. 1000 και 1113 και 795 επ. ΑΚ. Όμως με την αρχή της ιδιωτικής πρωτοβουλίας και αυτονομίας του ιδιωτικού δικαιώματος η μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων με διαλυτική αίρεση ή προθεσμία είναι νόμιμη, εκτός αν η αίρεση είναι παράνομη (λ.χ. σύσταση καθεστώτος κάθετης συνιδιοκτησίας σε δασική περιοχή υπό την αίρεση του αποχαρακτηρισμού της). Έτσι και αυτή η μεταβίβαση της κυριότητας, ως εμπράγματου δηλ. δικαιώματος περικλείοντος όλες τις απεριόριστες εξουσίες της νομικής διάθεσης και υλικής κυριαρχίας του πράγματος κατ’ AΚ 1000, είναι επιτρεπτή με τη μορφή διαλυτικών αιρέσεων (λ.χ. πώληση και μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου με τη διαλυτική αίρεση της μη αποπληρωμής του τιμήματος, γονική παροχή ακινήτου με τη διαλυτική αίρεση της εκποίησής του μέσα σε λογικό χρόνο που ορίζει ο παρέχων, για λόγους προστασίας του υπερού κ.λπ.) (14).

Με την παραπάνω όμως σφαλερή αντίληψη, θα πρέπει να θεωρούνται απαγορευμένες όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων με αυθαίρετα κτίσματα με βάση τους ν. 3775/09, 3843/010, 2014/14/011, έστω δηλ. και αν θα τακτοποιούνταν σήμερα πολεοδομικά, παρά το γεγονός ότι τα τακτοποιημένα αυτά κτίσματα δεν θα θεωρούνταν πλέον κατεδαφιστέα* είτε ότι, δήθεν, μπορούν μεν να μεταβιβαστούν ή να συσταθεί καθεστώς Ο.Ι. κ.λπ., αλλά στο χρόνο παρέλευσης της τριακονταετίας, τα κτίσματα θα πάψουν να είναι διατηρούμενα, οπότε και πάλι είτε θα πρέπει να κατεδαφιστούν για να επιτρέπεται η παραπέρα μεταβίβασή τους είτε εσαεί να θεωρείται αυτή απαγορευμένη. Αλλά ποια είναι τότε η βούληση του νομοθέτη στο ν. 4114/011, ότι απαγορεύεται κατ’ άρθρ. 23 η μεταβίβαση κ.λπ., αν προηγούμενα δεν γίνει η τακτοποίηση; Ασφαλώς θα πρέπει να γίνει δεκτό, ότι εξ αντιδιαστολής του άρθρ. 17 & 10 ν.1337/83 και του άρθρ. 23 ν. 4014/011, η μεταβίβαση της κυριότητας είναι νόμιμη, αφού το κτίσμα θεωρείται διατηρούμενο για μια τριακονταετία.

Συνακόλουθα, ως προς την τύχη των παραπάνω ακινήτων – μετά την παρέλευση της τριακονταετίας – θα πρέπει να δεχτούμε, με βάση τη ratio του νέου νόμου (φορολογικός), αλλά και με λογική ερμηνεία των άρθρ. άρθρ. 23 και 24 ν.4014/011 (η αντισυνταγματικότητα της καθιέρωσης ρητής νομιμοποίησης των αυθαιρέτων), ότι με τους παραπάνω πολεοδομικούς νόμους επέρχεται οριστική αναστολή από την κατεδάφιση εφόσον γίνει η ολοκλήρωση του φακέλου.

Αλλά και αν ακόμη η διατήρηση από την κατεδάφιση των τακτοποιημένων με τη σημερινή διαδικασία κτισμάτων λήξει στο χρόνο της τριακονταετίας, και πάλι το καθεστώς της συσταθείσας από σήμερα σε ακίνητο με τακτοποιημένα κτίσματα Ο.Ι. θα εξακολουθεί και πάλι να υφίσταται μέχρι την κατεδάφισή τους από την αρμόδια αρχή!!!!

Άλλωστε, εφόσον η ίδια η κυριότητα – ως το μέγιστο σε εξουσίες εμπράγματο δικαίωμα, αναφερόμενο περιοριστικά στο εμπράγματο δίκαιο και καθοριζόμενο από το νόμο και την ιδιωτική βούληση – μπορεί να οριστεί ως μετακλητή, κατά μείζονα λόγο, το καθεστώς σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (για την ταυτότητα του λόγου και της κάθετης συνιδιοκτησίας) μπορεί να συσταθεί ως μετακλητό (λ.χ. σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με τη διαλυτική προθεσμία τριακονταετίας είτε με τη διαλυτική αίρεση γένεσης μεγάλου σεισμού – ανεξάρτητα μάλιστα από το γεγονός, αν επέρχεται ή όχι η κατ΄ άρθρ. 13 ν. 3741/29 καταστροφή της οικοδομής ως λόγος δηλ. λήξης του καθεστώτος αυτού είτε τέλος με τη διαλυτική αίρεση της οποτεδήποτε – και πάντως μετά την παρέλευση τριακονταετίας – κατεδάφισης από την αρμόδια αρχή). Μπορεί επίσης να συμφωνηθεί σύσταση καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας με τη διαλυτική αίρεση της ρυμοτόμησης τμήματος του εφού η οικοδομή ακινήτου κ.λπ.). Αρκεί το καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας είτε κάθετης συνιδιοκτησίας να συσταθεί με την παραπάνω αίρεση από τους αρχικούς συγκύριους του ακινήτου, ώστε να δεσμεύει αυτούς με τη μεταγραφή/καταχώρισή του στα αρμόδια βιβλία κ.λπ. erga omnes.

**************************************
(1) “Τα πρόστιμα της παραγράφου αυτής, καθώς και οι λοιπές συνέπειες των επόμενων παραγράφων, δεν εφαρμόζονται σε κτίσματα ή κατασκευές, οι οποίες ανεγείρονται με οικοδομικές άδειες, που εκδίδονται, σύμφωνα με διατάξεις, οι οποίες κρίνονται αντισυνταγματικές με δικαστικές αποφάσεις και για το λόγο αυτόν ακυρώνονται”.

«8. Οι ιδιοκτήτες ή εντολείς κατασκευής αυθαιρέτων και οι εργολάβοι κατασκευής του τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι (6) μηνών και με χρηματική ποινή από πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ μέχρι πενήντα χιλιάδες (50.000) ευρώ, ανάλογα με την αξία του αυθαίρετου έργου και το βαθμό υποβάθμισης του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος. Με την ίδια ποινή τιμωρούνται και οι μηχανικοί που εκπόνησαν τις μελέτες ή έχουν την επίβλεψη του έργου, αν διαπιστωθεί ότι οι μελέτες δεν εκπονήθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις που διέπουν την εκπόνησή τους ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης ή αν διαπιστωθεί ότι οι εργασίες δόμησης δεν εκτελέστηκαν σύμφωνα με τις μελέτες που υποβλήθηκαν ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης. Αν η πιο πάνω πράξη έχει γίνει από αμέλεια, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης μέχρι ένα (1) έτος και με χρηματική ποινή από δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ μέχρι δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ. Για απλές υπερβάσεις άδειας κατασκευής μπορεί να επιβληθεί ποινή μειωμένη. Για την εκτέλεση εργασιών δόμησης, χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση αυτής, στα ρέματα, στους βιότοπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, στους αρχαιολογικούς χώρους και σε δάση και αναδασωτέες εκτάσεις εκτός από την κατά τις προηγούμενες παραγράφους επιβολή των προστίμων και της κατεδάφισης των αυθαιρέτων, τα πρόσωπα του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου αυτής τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον δύο (2) ετών και με χρηματική ποινή από δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ μέχρι εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ. Μετατροπή της ποινής της φυλάκισης σε χρηματική, καθώς και αναστολή της εκτέλεσής της δεν επιτρέπεται. Η άσκηση της έφεσης δεν αναστέλλει την εκτέλεση της απόφασης.

Ειδικότερα η πιο πάνω ευθύνη καταλογίζεται με τις ακόλουθες διακρίσεις:

α) Στον κύριο, στο νομέα ή επικαρπωτή του ακινήτου. Σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου με το σύστημα της αντιπαροχής, υπεύθυνο πρόσωπο για την εφαρμογή των διατάξεων του νόμου αυτού είναι ο κατασκευαστής. β) Στο γενικό εργολάβο του έργου ή στους ειδικούς εργολάβους που εκτελούν τις διάφορες εργασίες, εφόσον δεν εφαρμόζουν τις σχετικές μελέτες που έχουν εγκριθεί ή υποβληθεί ή δεν ακολουθούν τις γραπτές οδηγίες του επιβλέποντα μηχανικού ή εκτελούν εργασίες χωρίς να υπάρχουν άδειες ή οι απαιτούμενες μελέτες. γ) Στους μηχανικούς ή τεχνικούς που αναλαμβάνουν την εκπόνηση μελέτης που απαιτείται για την έκδοση της άδειας, εφόσον περιέχονται σε αυτή στοιχεία ή σχέδια απεικόνισης της υπάρχουσας κατάστασης που παραπλανούν την αρμόδια για τη χορήγηση αδειών πολεοδομική υπηρεσία ή εφόσον αυτή δε συντάχθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις που διέπουν την εκπόνησή της ή εφόσον η μελέτη είναι αντίθετη με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης. δ) Στους μηχανικούς ή τεχνικούς που αναλαμβάνουν την επίβλεψη των εργασιών, εφόσον δεν εφαρμόζουν τις σχετικές μελέτες που έχουν εγκριθεί ή έχουν υποβληθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες ή εφόσον αναλαμβάνουν την επίβλεψή τους χωρίς να υπάρχουν οι απαραίτητες άδειες και οι απαιτούμενες μελέτες. Η ευθύνη του επιβλέποντα υπάρχει για όλο το χρονικό διάστημα της ανέγερσης του κτιρίου μέχρι τον τελικό έλεγχο από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, εφόσον δεν υποβλήθηκε στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία ανάκληση της δήλωσης επίβλεψης. 9. α) Στους μηχανικούς και εργολάβους του πρώτου και δεύτερου εδαφίου της προηγούμενης παραγράφου ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη: αα) Επιβάλλεται προσωρινή ή οριστική αφαίρεση της άδειας άσκησης του επαγγέλματός τους από την αρμόδια διοικητική αρχή. Η πράξη της αρχής για την προσωρινή ή οριστική αφαίρεση εκδίδεται μέσα σε προθεσμία οκτώ μηνών από την ημερομηνία γνωστοποίησης σε αυτήν της παράβασης εκ μέρους της υπηρεσίας που τη διαπίστωσε. Αν υπερβούν την προθεσμία τα υπεύθυνα για την προσωρινή ή οριστική αφαίρεση της άδειας πρόσωπα της διοικητικής αρχής τιμωρούνται σύμφωνα με το άρθρο 259τ ου Π.Κ. ββ) Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του προϊσταμένου της υπηρεσίας ή του Σ.Ε.Ε.Δ.Δ. που διενήργησε τον έλεγχο, απαγορεύεται έως τρία έτη, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης, η υποβολή σχετικής δήλωσης και η εκπόνηση μελέτης ή η επίβλεψη εργασιών δόμησης και ο μηχανικός ή ο εργολάβος διαγράφεται για το ίδιο χρονικό διάστημα από το Μητρώο Μελετητών που προβλέπεται στο άρθρο 4 του Ν. 3164/2003 (ΦΕΚ 176 Α) ή από τα Μητρώα που προβλέπονται στα άρθρα 16 και 17 του Ν. 1418/1984 (ΦΕΚ 23 Α). Σε περίπτωση υποτροπής, καθώς και στις περιπτώσεις που αναφέρονται στο πέμπτο εδάφιο της προηγούμενης παραγράφου η απαγόρευση μπορεί να επιβληθεί για χρονικό διάστημα έως έξι έτη. Η απόφαση αυτή κοινοποιείται σε όλες τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες. γγ) Ύστερα από εισήγηση του προϊσταμένου της πολεοδομικής υπηρεσίας ή του Σ.Ε.Ε.Δ.Δ., που διενήργησε τον έλεγχο, επιβάλλεται, με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας, πρόστιμο ύψους δέκα χιλιάδων (10.000) μέχρι εκατόν πενήντα χιλιάδων (150.000) ευρώ, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Οι πράξεις επιβολής προστίμου κοινοποιούνται και στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων. β) Αν κατά τους ελέγχους που διενεργούνται από το Σ.Ε.Ε.Δ.Δ. διαπιστωθεί η ανέγερση αυθαιρέτου χωρίς άδεια, κοινοποιείται σχετική πράξη στο Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων και με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων και Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης μπορεί να παρακρατείται από τους κεντρικούς αυτοτελείς πόρους του Ο.Τ.Α. α’ ή β’ βαθμού, στον οποίο υπάγεται η πολεοδομική υπηρεσία του αυθαιρέτου, ποσό ίσο με το τριπλάσιο του προστίμου ανέγερσης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Έργων, Οικονομίας και Οικονομικών και Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης καθορίζεται η διαδικασία και ο τρόπος παρακράτησης και κάθε σχετικό θέμα για την εφαρμογή της διάταξης του προηγούμενου εδαφίου.»

*** Οι παρ.8 και 9 αντικαταστάθηκαν ως άνω με την παρ. 4 άρθρ.5 Ν.3212/2003,ΦΕΚ Α 308/31.12.2003. Με το άρθρο 24 του αυτού νόμου, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 24 Ν.3242/2004, ορίζεται ότι η ισχύς της παρ.4 άρθρ.5 αναστέλλεται μέχρι 31.12.2004.

*** ΠΡΟΣΟΧΗ: Με το άρθρο 23 Ν.3301/2004 ορίζεται ότι: “1. Αναστέλλεται μέχρι τις 31 Μαρτίου 2005 η ισχύς του Ν. 3164/2003 (ΦΕΚ 176 Α΄) με εξαίρεση τα άρθρα 31 έως και 35 αυτού και παρατείνεται αντίστοιχα η ισχύς του Ν. 716/1977 (ΦΕΚ 295 Α΄) και των λοιπών σχετικών με την ανάθεση και εκπόνηση των μελετών διατάξεων. 2. Αναστέλλεται μέχρι 30 Απριλίου 2005 η ισχύς των διατάξεων των άρθρων 1, 2, 3, 4, παρ. 4 του άρθρου 5, 8 και παρ.1 του άρθρου 23 του Ν. 3212/2003 (ΦΕΚ 308 Α΄) και παρατείνεται αντίστοιχα η ισχύς του από 8/13.7.1993 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ 795 Δ΄) και των λοιπών διατάξεων που σχετίζονται με τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών”.

*** ΠΡΟΣΟΧΗ: Με το άρθρο 35 Ν.3340/2005,ΦΕΚ Α 112/10.5.2005,ορίζεται ότι: “Αναστέλλεται μέχρι 30 Σεπτεμβρίου 2005 η ισχύς των διατάξεων των άρθρων 1, 2, 3, 4, παράγραφος 4 του άρθρου 5, 8 και παράγραφος 1 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 (ΦΕΚ 308 Α΄) και παρατείνεται αντίστοιχα η ισχύς του από 8/13.7.1993 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ 795 Δ΄) και των λοιπών διατάξεων που σχετίζονται με τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών”.

**************************************
(2) Η οποία συνιστά πάντως απόκλιση από τον ανωτέρω κανόνα (ΣτΕ 3632/1992, 1700/1995, 3356/2005 7μελούς κ.ά.) και, ως εκ τούτου, είναι στενώς ερμηνευτέες οι προαναφερόμενες διατάξεις (ΣτΕ 4236/1987, 1041/1990), με τις οποίες επιτρέπεται η εξαίρεση, εάν υποβληθεί σχετική δήλωση και ύστερα από κρίση της πολεοδομικής αρχής ότι για τη συγκεκριμένη κατασκευή πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις και δεν συντρέχουν τα αντικειμενικά και απόλυτα κωλύματα που προβλέπονται στις διατάξεις αυτές.

**************************************
(3) Ως προς τις κατασκευές αυτές «και των οποίων η διατήρηση θα είχε ως αποτέλεσμα τη χειροτέρευση των συνθηκών διαβιώσεως με τη νόθευση του, βάσει των νέων κανόνων που τίθενται με τις διατάξεις αυτές, υπό εκπόνηση ή ήδη εγκριθέντος πολεοδομικού σχεδιασμού, για τον οποίο, κατά τα ανωτέρω, έχουν ληφθεί υπόψη μόνον οι δυνάμενες επιτρεπτώς να εξαιρεθούν της κατεδαφίσεως παλαιές κατασκευές και οι επιτρεπτώς δυνάμενες να διατηρηθούν χρήσεις, ισχύει σύμφωνα με την αυτή συνταγματική επιταγή ο κανόνας της κατεδαφίσεως χωρίς την προαναφερόμενη εξαίρεση. Ο κανόνας δε αυτός επαναλαμβάνεται και από τον εισαχθέντα μετά το Σύνταγμα του 1975 Γ.Ο.Κ., ο οποίος μάλιστα επιβάλλει την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών ακόμα και αν δεν παραβιάζουν τις πολεοδομικές διατάξεις, εκτός αν οι ενδιαφερόμενοι μεριμνήσουν για την έκδοση ή την αναθεώρηση των οικοδομικών αδειών, δυνάμει των οποίων θα έπρεπε να είχαν κατασκευαστεί τα σχετικά κτίσματα»: ΣτΕ 3890/2008.

**************************************
(4) (σ.σ. ΕΠΟΜΕΝΩΣ ΔΕΝ ΤΙΘΕΤΑΙ ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΓΙΑ ΤΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΥΠΟΓΕΙΩΝ ΧΩΡΩΝ ΠΟΥ ΑΛΛΑΞΑΝ ΧΡΗΣΗ, ΚΑΘΩΣ ΚΑΙ ΓΙΑ ΚΛΕΙΣΤΕΣ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΠΟΥ ΑΝΕΓΕΡΘΗΚΑΝ ΧΩΡΙΣ ΑΔΕΙΑ – ΒΛ. ΚΑΙ ΑΠ 23/2000)

**************************************
(5) ΧΩΡΟΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΚΑΙ ΣΤΑΘΜΟΙ ΑΥΤΟΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΥΣ ΣΚΟΠΟΥΣ

Άρθρο 310 Κ.Β.Π.Ν.

Υποχρέωση δημιουργίας χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων (ΧΣΑ)

(άρθρο 1 ν. 960/1979, άρθρο 1 ν. 1221/1981)

1. Για την ανέγερση των κτιρίων επιβάλλεται η εκπλήρωση των κατά τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου υποχρεώσεων για τη δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων. Από τις παραπάνω υποχρεώσεις απαλλάσσονται:

α) Ανεγειρόμενα νέα κτίρια ή προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια για τα οποία έχει εκδοθεί μέχρι την 25.8.1979 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 960/1979) νόμιμα οικοδομική άδεια χωρίς την επιβολή των υποχρεώσεων του κεφαλαίου αυτού. Το συνολικό εμβαδόν των νέων κτιρίων ή προσθηκών που απαλλάσσονται από τις υποχρεώσεις του κεφαλαίου αυτού μπορεί να φθάνει μέχρι το όριο των 200 τ.μ., όπως ειδικότερα ορίζεται από τα π. δ/τα των παραγράφων 7 και 8 του παρόντος άρθρου. β) Τα παραδοσιακά κτίρια που αναστηλώνονται, εφόσον με την αναστύλωση το κτίριο επαναφέρεται στην αρχική του μορφή. γ) Τα κτίρια που ανεγείρονται σε οικισμούς ή τμήματά τους που χαρακτηρίζονται παραδοσιακοί και για τα οποία έχουν Θεσπιστεί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και προστασίας. δ) Κτίρια που κρίθηκαν κατεδαφιστέα εν όλω ή εν μέρει λόγω σεισμών, εφόσον ανακατασκευάζονται με την ίδια επιφάνεια και για την ίδια χρήση. 2. Οι υποχρεώσεις του κυρίου ή των συγκυρίων του ακινήτου σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο είναι δυνατό να εκπληρώνονται εν όλω ή εν μέρει:

α) με τη δημιουργία στο οικόπεδο, στο οποίο βρίσκεται το κτίριο, των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που απαιτούνται σε στεγασμένους ή υπαίθριους χώρους. β) αα. με την απόκτηση κατά κυριότητα, των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που απαιτούνται, σε στεγασμένους χώρους άλλου ακινήτου που δημιουργούνται μετά την 1.1.1981 και οι οποίες αποτελούν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, και

ββ. με τη διαμόρφωση των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που απαιτούνται σε υπαίθριους χώρους άλλου ιδιόκτητου γηπέδου.

Οι χώροι στάθμευσης των περιπτώσεων αα και ββ πρέπει να βρίσκονται σε κατάλληλο ακίνητο σε απόσταση όχι μεγαλύτερη των 800 μ. από το κτίριο που εξυπηρετείται. Η απόσταση μετράται σε νοητή ευθεία γραμμή, μεταξύ των δύο πλησιέστερων σημείων των ακινήτων. Στις παραπάνω περιπτώσεις α και β ο κύριος των χώρων στάθμευσης συντάσσει ενώπιον συμβολαιογράφου δήλωση που μεταγράφεται στα βιβλία μεταγραφών ότι οι θέσεις αυτές τίθενται, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου, στην εξυπηρέτηση του συγκεκριμένου κτιρίου ή διαιρεμένων ιδιοκτησιών αυτού.

Επιτρέπεται η χρήση υπαίθριων χώρων σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στην επόμενη παράγραφο 3, καθώς και η αυτοτελής μεταβίβαση στεγασμένων χώρων σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στην παράγραφο 5 του παρόντος άρθρου. Επίσης επιτρέπεται η αντικατάσταση του κατά την παρούσα περίπτωση εξασφαλιζόμενου χώρου στάθμευσης με εξασφάλιση, υπέρ του κτιρίου που εξυπηρετείται από το χώρο αυτό, άλλου χώρου με τις ειδικότερες προϋποθέσεις των περιπτώσεων α και β της παραγράφου αυτής. γ) Με καταβολή χρηματικής εισφοράς ανάλογα με τις απαιτούμενες για το εξυπηρετούμενο κτίριο θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Η εισφορά αυτή που υπολογίζεται σύμφωνα με το όρθρο 314, καταβάλλεται ως συμμετοχή για την κατασκευή δημόσιας χρήσης χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο όρθρο 315. 3. Η εκπλήρωση των υποχρεώσεων της παραπάνω παραγράφου 2 αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Χώροι στάθμευσης που έχουν δημιουργηθεί σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθούν για έκδοση οικοδομικής άδειας και για άλλο εκτός από το εξυπηρετούμενο κτίριο, εκτός αν: α) προκειμένου για υπαίθριους χώρους εξασφαλιστεί η αντικατάσταση των χώρων αυτών με την εφαρμογή των περιπτώσεων α και β της προηγούμενης παραγράφου ή καταβληθεί εισφορά, σύμφωνα με την περίπτωση γ της ίδιας παραγράφου. Η εισφορά είναι αντίστοιχη με τους υπόψη χώρους στάθμευσης και υπολογίζεται κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας του νέου κτιρίου που θα εξυπηρετηθεί και β) προκειμένου για στεγασμένους χώρους αντικατασταθούν από άλλους χώρους, όπως ειδικότερα ορίζεται στις περιπτώσεις α και β της προηγούμενης παραγράφου.

Είναι δυνατό να κατασκευαστούν και μηχανικοί χώροι στάθμευσης (που λειτουργούν αποκλειστικά με μηχανικό τρόπο τοποθέτησης των αυτοκινήτων σε θέση στάθμευσης) εφόσον εφοδιαστούν με σχετική μηχανολογική άδεια. 4. Σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου από εργολήπτη, έναντι αντιπαροχής, οι υποχρεώσεις της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου μπορεί να εκπληρώνονται είτε από τον κύριο ή τους συγκύριους του ακινήτου είτε από τον εργολήπτη. 5. Εάν από την αρχή ή μεταγενέστερα το κτίριο στο οποίο βρίσκονται οι στεγασμένοι χώροι στάθμευσης υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή, καθώς και στην περίπτωση β (αα) της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση της κυριότητας των διαιρεμένων ιδιοκτησιών στους χώρους στάθμευσης σε οποιονδήποτε, ακόμα και αν αυτός δεν έχει σχέση με το εξυπηρετούμενο ακίνητο. Πάντως στις περιπτώσεις αυτές τηρούνται οι διατάξεις της παραγράφου 3 του παρόντος άρθρου. Οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις στάθμευσης στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν αυτό κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (PILOTIS) σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, δεν μπορεί να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες.

**************************************
(7) Για τα αυθαίρετα πριν από το ν. 1337/1983 πρέπει να λάβουμε υπόψη μας τα εξής:

Α) Ο νομοθέτης υπάγει στη ρύθμιση του άρθρου 23 του ν. 4014/2011, κατά την εξαίρεση ότι μεταβιβάζονται, τα αυθαίρετα εκείνα,

Αα) που έχουν ανεγερθεί μετά τις 31/1/1983, εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλης ή εντός οικισμών προϋφιστάμενων του 1983 και τα οποία τακτοποιήθηκαν με τους ν. 3775/2009 και 3843/2010. Ββ) β στα αυθαίρετα κτίσματα που ανεγέρθηκαν μέχρι την 31/1/1983 και οι ιδιοκτήτες τους έχουν υποβάλει εμπρόθεσμα αίτηση εξαίρεσης της κατεδάφισης, χωρίς όμως μέχρι σήμερα να έχει εκδοθεί απορριπτική απόφαση του Νομάρχη σχετικά με την αίτησή του αυτή (περ. 2δ άρθρ. 23 ν. 4014/2011). Όμως η αναστολή δεν υπάρχει αν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 15 του ν. 1337/83, καθώς και του άρθρ. 386 Κ.Β.Π.Ν., οι ιδιοκτήτες τους απώλεσαν την ανατρεπτική προθεσμία των τριών μηνών που επιτάσσει ο νομοθέτης. Αγ) Τα κτίσματα εκείνα που εξαιρέθηκαν από την κατεδάφιση με το ν. 1337/83. Και εδώ έχουμε πρόβλημα. Το ΣτΕ με την υπ’ αριθ. 3921/010 απόφαση της Ολ., έκρινε ότι με την παρ. 14 στο άρθρο 17 του ν. 1337/1983, δεν επιτρέπεται η εξαίρεση από την κατεδάφιση των νέων αυθαιρέτων κατασκευών, εντός ή εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών προϋφισταμένων του έτους 1923 (βλ. και υπ’ αριθ. 3500/2009 απόφ. Ολ. ΣτΕ). Συνεπώς, αν τυχόν έχουμε απόφαση εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κτισμάτων μετά την ισχύ του ν. 1337/83, έχουμε θέμα αντισυνταγματικότητας της παραπάνω εξαίρεσης.

**************************************
(8) Πρβλ. ΣτΕ 1167/2111.

**************************************
(9) Άρθρον 4. 1. «Οι κύριοι, συγκύριοι, νομείς, κάτοχοι ή αυτογνωμόνως επιλαμβανόμενοι των, εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή κωμών, ακινήτων, εφ’ ων ανεγείρονται υπό τούτων ή τη εντολή των πάσης φύσεως κτίσματα κατά παράβασιν των πολεοδομικών διατάξεων ή καθ’ υπέρβασιν οικοδομικής αδείας ή άνευ τοιαύτης αδείας, ή τοποθετούνται μονίμως ή προσωρινώς περίπτερα, λυόμενα, παραπήγματα και οιαιδήποτε παρεμφερείς κατασκευαί, οι εποπτεύοντες τας εργασίας ταύτας τεχνικοί, οιασδήποτε κατηγορίας και οι αναλαβόντες την εκτέλεσιν τούτων ή μέρους αυτών εργολάβοι κάτοχοι πτυχίου δημοσίων έργων ή μη, τιμωρούνται δια φυλακίσεως μέχρις ενός έτους και δια χρηματικής ποινής. Ομοίως τιμωρούνται και οι εκπονούντες μελέτας αντικειμένας προς τας ισχυούσας πολεοδομικάς διατάξεις και εφαρμοζομένας δια την εκτέλεσιν τοιούτων εργασιών. Εν περιπτώσει της δια του συστήματος της αντιπαροχής οικοδομήσεως, αντί των κυρίων των ακινήτων τιμωρούνται οι επί αντιπαροχής κατασκευασταί».

2. Διά τας αυτάς ως άνω παραγράφω 1 του παρόντος άρθρου παραβάσεις, ως και διά πάσαν παράβασιν των ισχυουσών «περί σχεδίων πόλεων και κωμών», διατάξεων επιβάλλεται εις τους αναλαμβάνοντας την εποπτείαν αυτών τεχνικούς πειθαρχική ποινή στερήσεως του δικαιώματος ασκήσεως του επαγγέλματος των διαρκείας από τριών μέχρι δέκα μηνών, αναλόγως της σοβαρότητος της παραβάσεως. Εν υποτροπή και εντός διετίας και ανεξαρτήτως του εάν ή παράβασις εγένετο εις το αυτό ή έτερον έργον τα ανωτέρω όρια της ποινής διπλασιάζονται. Η αυτή ποινή επιβάλλεται και τον υπογράφοντα την μελέτην διά την έκδοσιν οικοδομικής αδείας τεχνικόν εν περιπτώσει συντάξεως των στοιχείων και διαγραμμάτων της μελέτης κατά τρόπον μη αποδίδοντα την υφισταμένην πραγματικότητα. Η κατά τα ανωτέρω στέρησις του δικαιώματος ασκήσεως του επαγγέλματος επιβάλλεται δι’ αποφάσεως του Πειθαρχικού Συμβουλίου του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος, αι αποφάσεις του οποίου εκκαλούνται ενώπιον του ανωτάτου Πειθαρχικού Συμβουλίου αυτού.

3. Η παραπομπή των παραβατών εις το Πειθαρχικόν Συμβούλιον γίνεται παρά των Προϊσταμένων των Γραφείων Πολεοδομίας και Διευθυντών των Τεχνικών Υπηρεσιών των Νομών.

**************************************
(10) ***Η μέσα σε [ ] παρ. 2 του παρόντος άρθρου 119 ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΘΗΚΕ με την μέσα σε » » κατωτέρω αντίστοιχη παρ. 2(άρθρο 1 παρ. 65 του Ν.Δ.205/ 1974, ΦΕΚ 363 Α/7.12.1974), ως εξής: [2. Ειδικώτερον δι’ αυθαιρέτους κατασκευάς αντικειμένας εις τας κειμένας διατάξεις ως προς την αρτιότητα του οικοπέδου, το ποσοστόν καλύψεως, το συντελεστήν δομήσεως του οικοπέδου, το επιτρεπόμενον ύψος κτιρίων και τας προεξοχάς πέραν των γραμμών δομήσεως ή προς τα υποχρεωτικώς ή προαιρετικώς αφιέμενα ακάλυπτα τμήματα του οικοπέδου πέραν του προστίμου διατάσσεται και η καταδάφισις τούτων. Εις περίπτωσιν εργασιών δι’ ων μετατρέπεται χώρος του κτιρίου εις χώρον ανεπιτρέπτου, κατά τας διατάξεις του παρόντος, χρήσεως, διατάσσεται η κατεδάφισις μόνον των έργων τούτων]. ***Η ως άνω μέσα σε [ ] παρ. 2 του παρόντος άρθρου 119 ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΘΗΚΕ με την μέσα σε » » κατωτέρω αντίστοιχη παρ. 2 (άρθρο 1 παρ. 65 του Ν.Δ.205/1974, ΦΕΚ 363 Α/7.12.1974), ως εξής: «2. Ειδικώτερον δι’ αυθαιρέτους κατασκευάς αντικειμένας εις τας κειμένας διατάξεις, ως προς την αρτιότητα του οικοπέδου, το ποσοστόν καλύψεως, τα όρια της δομησίμου επιφανείας του οικοπέδου, τον συντελεστήν δομήσεως αυτού, το επιτρεπόμενον ύψος κτιρίων και τας προεξοχάς πέραν των γραμμών δομήσεως ή προς τα υποχρεωτικώς ή προαιρετικώς αφιέμενα ακάλυπτα τμήματα του οικοπέδου και τας διαστάσεις των περιφραγμάτων, πέραν του προστίμου, διατάσσεται και η κατεδάφισις τούτων. Εις περίπτωσιν εργασιών δι’ ων μετατρέπεται χώρος του κτιρίου εις χώρον ανεπιτρέπτου, κατά τας διατάξεις του παρόντος, χρήσεως, διατάσσεται η κατεδάφισις μόνον των έργων τούτων».

3. Η διαπίστωσις του αυθαιρέτου της κατασκευής δύναται να γίνει οποτεδήποτε, έστω και μετά την έναρξιν της χρήσεως αυτής, ήτις δεν κωλύει την επέλευσιν των συνεπειών του παρόντος άρθρου. 4. Διά πάσαν παράβασιν των διατάξεων του παρόντος, αναλαβόντες την εποπτείαν των εργασιών τεχνικοί υπόκεινται εις πειθαρχικάς ποινάς κατά τας διατάξεις των παραγράφων 2 και 3 του άρθρου 4 του Α.Ν. 410/1968.

**************************************
(11) Κατά συνέπεια:

ΠΡΟΤΕΙΝΩ

Α. Στις διατάξεις του άρθρ. 23 του νέου νόμου να απαλειφθούν, με τροποποίηση, οι απαγορευτικές διατάξεις κατάρτισης εμπράγματων δικαιοπραξιών, εμπίπτουσες στις διατάξεις των άρθρ. 5 & 2 και 22 & 4 του ισχύοντος ΓΟΚ, που επιφέρουν ακυρότητα της εμπράγματης δικαιοπραξίας, ώστε η απαγόρευση να αναφέρεται μόνο στην επιβολή προστίμου, καθαίρεση κ.λπ., όπως ακριβώς δηλ. οι απαγορευτικές συνέπειες είναι διατυπωμένες στις διατάξεις αυτές του άρθρ. 22 του ΓΟΚ.

Για κάθε άλλη περίπτωση αυθαίρετης δόμησης, η απαγόρευση να ισχύει, εφόσον η αυθαιρεσία έγινε μετά την 31/1/1983, διαφορετικά η παραπέρα αναγωγή σε παρελθόντα χρόνο πάσχει από αντισυνταγματικότητα.

Στο σημείο αυτό όμως πρέπει να επισημάνω ότι ασφαλώς ουδείς συμβολαιογράφος θα βρεθεί να συντάξει εμπράγματη δικαιοπραξία, με το ελαφρυντικό ότι δήθεν δεν επιφέρει ακυρότητα η εμπράγματη δικαιοπραξία λόγω της παράνομης μεταβολής ή εγκατάστασης χρήσης, καθόσον η σύνταξη τέτοιων πράξεων δεν παύει να είναι παράνομη (βλ. Συμβολαιογραφικό Δίκαιο, Γ’ έκδ., τ. Α, ερμ. άρθρ. 5 ν. 2830/2000, σ. 27), με ποινικές, πειθαρχικές, αστικές ευθύνες και για τον ίδιο το συντάχτη συμβολαιογράφο, αλλά και για τα συμβαλλόμενα μέρη, τον μηχανικό, κ.λπ. Όμως ο προβληματισμός έγκειται στην περίπτωση που, παρόλα αυτά, τυχόν επιχειρηθεί τελικά μια τέτοια δικαιοπραξία, από αβλεψία, παραδρομή, εσφαλμένη ερμηνεία κ.λπ. της συγκεκριμένης περίπτωσης, αν δηλ. η καταρτισθείσα τελικά εμπράγματη δικαιοπραξία θα πάσχει ακυρότητα ή όχι. Πιστεύω ότι η ασφάλεια δικαίου, κυρίως για το λειτούργημα του συμβολαιογράφου, κτηματολογικού προϊσταμένου και υποθηκοφύλακα, επιβάλλει την προτεινόμενη «διευθέτηση» του νέου νόμου, δηλ. μόνο για την επελθούσα αλλαγή χρήσης, χωρίς αυτό να επηρεάζει την εφαρμογή των ν. 3775/2009 και 3843/2010 για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων κλπ., όπου εκεί ασφαλώς επιβάλλεται η τακτοποίηση, ακόμη και για την επελθούσα μεταβολή χρήσης χωρίς άδεια, ώστε οι αυθαίρετοι αυτοί χώροι να μην είναι μετέωροι στην αυθαιρεσία με επικείμενη την καθαίρεσή τους και την επιβολή προστίμου κ.λπ.

Β. Η πιστοποίηση του αρμόδιου πολιτικού μηχανικού για την αυθαίρετη δόμηση να αναφέρεται μόνο σε αυθαίρετα κτίσματα που αναγέρθηκαν μετά την 31/1/1983, ενώ για την αυθαίρετη μεταβολή της χρήσης ή όχι να αναφέρεται σε κτίσματα που ανεγέρθηκαν μετά την ισχύ του ΓΟΚ του 1985. Ειδικότερα για την περίπτωση αυτή θα πρέπει να προκληθεί αρμοδίως γνωμοδότηση από την Εισαγγελία του Αρείου Πάγου.

Γ. Η απαγόρευση κατάρτισης των παραπάνω εμπράγματων δικαιοπραξιών, με ακυρωτική ισχύ (δεν αναφέρομαι δηλ. στις λοιπές συνέπειες, όπως πρόστιμο, κατεδάφιση, ποινικές ευθύνες κ.λπ.) , να ισχύει, για μεν τα παράνομα ανεγερθέντα κτίσματα, εφόσον η αυθαιρεσία έγινε μετά την 31η/1/1983, ενώ για την αυθαίρετη μεταβολή ή εγκατάσταση χρήσης, εφόσον αυτή έχει επέλθει μετά την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, ενώ συγχρόνως θα πρέπει να τροποποιηθούν οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρ. 22 του ΓΟΚ, ώστε να εναρμονιστούν οι τελευταίες με αυτές του άρθρου 23 του νέου νόμου.

**************************************
(12) Μπαλή, Εμπρ. Δίκ. & 121, 126, Ζέπος, ένθ.αν., σ. 66, Καλλιμόπουλος, 1002, αριθ. 45, 47, 49, Απ. Μπουρνιά, Περί Οριζοντίου Ιδιοκτησίας (1985), σ. 445 Αναλ. Ερμ. Εμπρ. Δικαίου Τάσου Αθανασόπουλου (2010), Τ. Α, σ. 697, ΑΠ 23/2000 (Ολ.), Ελλ. Δ/νη 2001.58.

**************************************
(13) Αλλά βάσιμο είναι και το επιχείρημα , ότι, αφού η σύσταση καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατή έστω και αν δεν έχει ακόμη οικοδομηθεί το ακίνητο (αφού δεν είναι βέβαιο αν τελικά πραγματοποιηθεί η οικοδόμησή του είτε ενδεχόμενα ανακληθεί η οικοδομική άδεια, χωρίς ακόμη να έχει κατεδαφιστεί πολεοδομικά) είτε ακόμη και αν δεν επιτρέπεται στο χρόνο εκείνο η οικοδόμησή του, αλλά υπό την αίρεση ότι αυτή θα επιτραπεί (βλ. ΑΠ 23/2000), κατά μείζονα λόγο είναι δυνατή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε υπαρκτά συστατικά, έστω και διαχρονικά.

**************************************
(14) Για την κυριότητα υπό προθεσμία βλ. Οικονομίδη -Λιβαδά, Εμπρ. Δίκ.* Τάσου Αθανασόπουλου, Αναλ.Ερμ.Εμπρ.Δικ. (2010), Τ.Α, σ. 281)* Εισ., Εφ. Θες. 1706/73 Αρχ.Ν. ΚΕ 145* Γν. 2/84 Εισ. Πρωτ. Αθηνών Αρμ. ΛΗ 278* για την κυριότητα υπό διαλυτική αίρεση βλ. Καράση, σε ΑΚ Γεωργιάδη – Σταθόπουλου, άρθρ. 177, Βάλληνδα, άρθρ. 177.

**************************************
(15) Τούσης, & 193, σημ. 21, Μπόσδας, Ελλ. Δ/νη 1977.10, Ρούσσος, άρθρ. 1166 ΙΙ, αριθ. 4, ό.π. σε βιβλ., αλλά και σε αντίθετη άποψη, Νικολόπουλος, σε Ερμηνεία ΚΠολΔ Κεραμέα…., άρθρ. 992, αριθ. 5? βλ. επίσης Μ.Π.Αθ. 20415/97, Ελλ. Δ/νη 1998.953.

**************************************
(16) Μπαλής, & 173, Γεωργιάδης , & 77 ΙΙ, αριθ. 5, ό.π. σε νομολ., Βαβούσκος, & 348, Μπρίνια, Αναγκ. Εκτ. (2η έκδ.), & 498, Ε.Α. 8358/91, ΝοΒ 40.487.

**************************************
(17) Μπαλής, & 173, σ. 376, Γεωργιάδης , & 72 VI, σ. 524, Μπρίνια, Αναγκ. Εκτ. (2η έκδ.), & 498 α, σ. 1517, Μ. Βιτσαρά, μελ. στο Συνέδριο του Δικ. Συλλόγου Πειρ. της 12/11/95 (αδημ.), Ε.Α. 7567/91, ένθ.αν., Εφ. Πειρ. 1175/90, Ελλ. Δ/νη 33.412, Notarial rep. droit Fr. (έκδ. 1993), άρθρ. 617 – 624, αριθ. 10.

**************************************
(18) Βλ. ΔΕΦ 1392/99, Δ 1999.1193, Μ.Δ.Π. Αθ. 973/90, Δ 1992.661, ΕΔΚΑ 1992.335. .

**************************************
(19) Οικονομίδης, & 141, σημ. 8.

**************************************
(20) Ρούσσος, ένθ.αν. IV, αριθ. 26, ό.π. σε νομολ.

**************************************
(21) Πρβλ. όμως Ε.Α. 663/98, ΝοΒ 1998.1442.

**************************************
(22) Γν. ΝΣΚ 323/2000, Φορ. Επιθ. 2001.34.

**************************************
(23) Μπαλής, & 173, Τούσης, & 193, Μπόσδα, «Το αμεταβίβαστο της επικαρπίας», Ελλ. Δ/νη 12.530, Σόντης, Ξένιον Ζέπου,, Ελλ. Δ/νη 77, Ρούσσος, σε ΑΚ Γεωργιάδη – Σταθόπουλου, άρθρ. 1166 IV, αριθ. 41, ό.π. σε βιβλ., Π.Π.Κορ. 43.93, Ελλ. Δ/νη 1993.1548? αλλιώς Βάλληνδας, άρθρ. 1166, ο οποίος υποστηρίζει, ότι με την ΑΚ 1166 εδ. 2 τίθεται κανόνας αναγκαστικού δικαίου? βλ. όμως και Κιτσαρά, ένθ.αν., σ. 398 επ., ότι εφόσον η βούληση των συμβαλλομένων είναι να μην παραχωρηθεί σε άλλον η μεταβιβαστή ex lege άσκηση της επικαρπίας, δικαιολογείται επομένως έννομο συμφέρον του ψιλού κυρίου για μη μεταβίβαση αυτής, ανεξάρτητα από τον ενοχικό χαρακτήρα της ενάσκησης σε αντίθεση με τον εμπράγματο της επικαρπίας…..κ.λπ.

**************************************
(24) Ε.Α. 8358/91, ένθ.αν., Ε.Α. 7567/91, Ελλ. Δ/νη 34.641, Π.Π.Αθ. 20415, ένθ.αν., Π.Π.Βερ. 51/96, ΝοΒ 45.75? βλ. και Βαθρακοκοίλη, ό.π. σε νομολ.

**************************************
(25) Φίλιος, & 63 Ε Ι., ό.π. σε νομολ., Ε.Α. 10506/97, Ελλ. Δ/νη 1999.416, ΝοΒ 1998.968.

**************************************
( 26) Βλ. και Μπρίνια, στον Τιμ. Τ. Ράμμου ΙΙ, σ. 739? βλ. όμως και Χριστακάκου, ένθ.αν., σ. 185 επ. όπου και εκτεν. ανάπτ. του θέματος.

**************************************
(27) Dernburg, & 246, σημ. 7? βλ. όμοια άποψη και σε Windscheid, & 205, σημ. 4.

**************************************
(28) Dernburg, ένθ.αν.

**************************************
(29) Colin – Capitaint – Ripert et Boulanger «Traite pratique de droit civil Francais», αριθ. 870? contra Aubru et Rau II, & 234, texte et note 26? Civ. 1er 11 juin 1954: Bull. civ. 1, αριθ. 186? J.C.P. 54, έκδ. G, II, 8288, note E. Becque.

**************************************
(30) Planiol et Ripert Τ. 3, υπό Picard, & 870? βλ. επίσης, Weill, Terre et Simpler, αριθ. 775, σημ. 157.

**************************************
(31) Baundry – Lacantinerie et chauveau, Τ. 6, αριθ. 738, Aubry et Rau, Τ. 2 & 234, αριθ. 447, Marty – Raynaud, & 81.

**************************************
(32) Γίνεται επίσης δεκτό, ότι σε περίπτωση πώλησης ακινήτου με σύμπραξη ψιλού κυρίου και επικαρπωτή και εφόσον τα συμβαλλόμενα μέρη δεν συμφώνησαν στη λήψη του τιμήματος από τον επικαρπωτή που αναλογεί στην αξία της επικαρπίας του, αλλά αντίθετα καθόρισαν ότι ολόκληρο το τίμημα θα εισπράξει ο ψιλός κύριος, θα πρόκειται για σιωπηρή παραίτηση από την επικαρπία του δικαιούχου επικαρπωτή: Zennati – Revet, ένθ.αν., αριθ. 245, ό.π. σε νομολ. και βιβλ.

**************************************
(33) Βλ. Μπόσδα, Αρχ.Ν. 13, 52, Σπυριδάκη, Το Δίκαιον της Εμπραγμάτου…., & 83, σ. 100, Ch. R. Beudant et Lereboure Pigeonnieniere, ένθ.αν. & 809, υπό P. Eismein? Planiol et Ripert, ένθ.αν., Τ. XII, & 355, υπό E. Becque? Planiol et Ripert, op.cit., & 1210.

**************************************
(34) Βοσινάκης, σε ΑΚ Γεωργιάδη – Σταθόπουλου, ένθ. αν, Ch. R. Beudant et Lereboure Pigeonniere ένθ.αν., αριθ. 809, υπό P. Eismein? Planiol et Ripert, ένθ.αν., Τ. XII, & 355, υπό E. Becque.

**************************************
(35) Σπυριδάκης, ένθ.αν., & 35, σ. 92, Ch. R. Beudant et Lereboure Pigeonniere, ένθ. αν.

**************************************
(36) ΑΠ 1307/93, ένθ.αν.

**************************************
(37) Μπόσδας, Ελλ. Δ/νη 1965, σ. 552, Τούσης, & 253, σημ. 4? για το Γαλλ Δίκ., Nimes 9 juill. 1938, Gaz. Pal. 1936, 2, 676? Planiol et Ripert, ό.π., & 1210? Beudant et Lereboure Pigeonniere, ένθ.αν. XIV, & 809, υπό P. Voirin? Planiol et Ripert, ένθ.αν., Τ. XII, & 357 et 386, υπό E. Becque? Aubry et Raynaud, ένθ.αν., Τ. III & 281, & 309 υπό P. Eismein.

**************************************
(38) Διοικ.Π.Αθ. 4737/93 (Μον.), Συμβ/κή Επιθ. 1994-1995.418.

**************************************
(39) ΑΠ (Ποιν) 1420/86, Συμβ/κή Επιθ. 1988.70.

**************************************
(40) AP 2107/85 (Βούλευμα), Συμβ/κή Επιθ. 1986.589, ΑΠ 880/87 (Βούλευμα), Συμβ/κή Επιθ. 1988.76.

**************************************
(41) Μπακατσούλας, ένθ. αν., Ευκλείδης & 205, σημ. 2 για το Γαλλ. Δίκ. βλ. civ. 3e, 10 mars 1993, Gaz. Pal. 1993, Somm. 171.

**************************************
(42) ΑΠ 1750/91, Ελλ. Δ/νη 34.592=Συμβ/κή Επιθ. 1993.1334, ΑΠ 811/84, ΝοΒ 33.610.

**************************************
(43) Βλ. σχετ. Μπαλή, § 117, αριθ. 4, Παπαδόπουλο, §§ 188, 199, ό.π. σε νομολ., Π.Π.Θεσ. 21585/95, ένθ.αν., Ε.Α. 1025/65, ΝοΒ 13.1030=Αρχ.Ν. 16.682.

**************************************
(44) Εφ.Ιωαν. 75/2005, Ελλ.Δ/νη 2006.859.

**************************************
(45) Βλ. Παπαδόπουλου, Αγωγές ΕμπρΔ, 1989, Τόμος Α’, σελ. 408), β) 76, 79, 81 επ., 89, 478 και 491 ΚΠολΔ* Ε.Α. 32/2009, Ελλ.Δ/νη 2009.830.

**************************************
(46) Μπορεί όμως να συμπράξει, εφόσον συναινεί και ο ψιλός κύριος: Π.Π.Θεσ. 21585/95, ένθ.αν.

**************************************
(47) ΑΠ 1148/80, ΝοΒ 29.527, ΑΠ 703/78, ΝοΒ 27.531, ΑΠ 1064/74, ΝοΒ 23, 630, Πρωτ. Καλαμ. 790/72, ΝοΒ 21, 1374* βλ. όμοια λύση στην περίπτωση της εκούσιας αυτούσιας διανομής σε Τσετσέκου, Η κοινωνία δικαιώματος, σ. 217* βλ. όμως και αντίθ. άποψη Καλλιμόπουλου, στην Ερμ.ΑΚ, άρθρ. 1002, 11, 9 – 17, με τη γνώμη του οποίου συμφωνεί και ο Βασιλείου, Κάθετη συνιδιοκτησία, σ. 116 επ.

**************************************
(48) Μπρίνια, Αναγκ. Εκτελ., § 670 γ, σ. 3237, Κων. Γιαννίκου (Πρωτοδίκη) επιστ., ΝοΒ 13.926, Μπαλής, § 119, 167/9, Αποστολίδη ς, άρθρ. 803, Μπουρνιάς, ένθ.αν., σ. 392.

**************************************
(49). Bλ. Φ. Κριτσέλη, «Η τύχη της επικαρπίας της διανομής επί εξ αδιαιρέτου μεριδίου μετά την αυτουσίαν διανομήν του πράγματος κατ’ άρθρ. 803 ΑΚ», ΝοΒ 5.913.

**************************************
(50) ΑΠ 20/95 (Ολ.), Ελλ. Δ/νη 1995.1534=ΝοΒ 1996.414, ΑΠ 1030/94, ΕΕΝ 1995.619, ΑΠ 335/91, ΕΕΝ 1992.183 (για ενεχυρ. δανειστ.), ΑΠ 1069/87, ΕΕΝ 1988.528, ΑΠ 1036/81, ΕΕΝ 49.695.

**************************************
(51)Ορφανίδης, ένθ.αν., άρθρ. 491, αριθ. 4, ό.π. σε νομολ., Τσετσέκου, Η κοινωνία δικαιώματος, § 99, σ. 253, Μπέη, Πολ. Δικ., άρθρ. 491 αριθ. 5.

**************************************
(52) ΑΠ 878/91, ΕΕΝ 34.515.